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La manutenzione straordinaria e ordinaria degli edifici e/o degli impianti presenti sul fondo

la disciplina della manutenzione straordinaria e ordinaria degli edifici e/o degli impianti presenti sul fondo oggetto di contratto di affitto che  ricadono nell’ambito di operatività dell’art. 1577 c.c., richiamato dal successivo art. 1621 c.c. applicabili anche ai contratti agrari (Cassazione civile sez. III, 18/04/2013, n.9459).

Le norme richiamate stabiliscono che in pendenza del rapporto il locatore è tenuto a eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie, mentre il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore se la cosa necessita di riparazioni a carico di quest’ultimo, potendo eseguire direttamente le riparazioni urgenti, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. La Cassazione per un caso riguardante le locazioni abitative non ha escluso l’indennizzabilità delle opere compiute dal conduttore in caso di mancato avviso al proprietario (Cass. 16089/2003). Sarebbe bene dunque regolare contrattualmente anche questa fattispecie.

Tengasi conto che ai sensi dell’art. 1576 c.c. il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie  eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. L’ambito delle manutenzione straordinarie può anche essere mutuato dall’art. 1005 c.c. in tema di usufrutto.

Distinta è la disciplina dei miglioramenti agrari è contenuta negli articoli da 16 a 20 della legge 3 maggio 1982 n. 203 e riguarda appunto le opere di miglioramento fondiario, le addizioni e trasformazioni degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali.

L’indennizzabilità delle opere viene condizionata al consenso del proprietario o alla richiesta all’organismo competente (ex Ispettorato provinciale).

Il consenso deve essere espresso e manifestato univocamente da parte del proprietario ma è discutibile che tale univocità sia riferibile solo alla forma scritta.

Ai sensi dell’art. 17 della medesima legge, l’affittuario che ha eseguito le opere di cui all’art. 16, comma 1, ha diritto ad una indennità corrispondente all’aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti da lui effettuati quale risultante al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato.

All’affittuario compete la ritenzione del fondo fino a quando non sia stata versata dal locatore l’indennità fissata dall’organismo competente oppure determinata con sentenza definitiva dall’autorità giudiziaria (art. 20).

La rinunciabilità preventiva al diritto ai miglioramenti può avvenire se il contratto viene redatto con l’assistenza delle associazioni di categoria e in tal senso si sono espresse sia la giurisprudenza di legittimità (ad esempio: Cass. n. 8729 del 2012), sia di merito.

Ancora recentemente la giurisprudenza ha ribadito che i due concetti debbono essere tenuti distinti: il concetto di manutenzione fa riferimento ad un qualcosa che sopravviene durante lo svolgimento del rapporto contrattuale, per cui il locatore che pretenda il ristoro di un obbligo manutentivo non osservato è tenuto a dimostrare non solo la condizione di partenza dell’immobile, ma anche che esso è stato restituito in condizioni peggiori rispetto a quelle della consegna (Cass.17/06/2016, n.12518). Anche su questo punto è bene cautelarsi.

Le opere di miglioramento invece, regolate anche dal codice civile all’art. 1592 c.c., fanno riferimento al concetto di opere ad meliorandum.

Prelazione agraria: la notifica del preliminare deve rivestire forma scritta

L’articolo 8, comma 4, della legge n. 590/1965 stabilisce che, ai fini dell’esercizio della prelazione agraria con oggetto i fondi rustici, il proprietario debba notificare con lettera raccomandata al coltivatore affittuario la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite, inclusa la clausola sull’eventualità della prelazione, ed il coltivatore ha 30 giorni di tempo dal ricevimento della raccomandata per esercitare tale diritto.

La norma è applicata anche ai proprietari confinanti aventi diritto di prelazione coltivatori diretti o Iap in assenza di insediamenti stabili di coltivatori diretti sul fondo offerto in vendita.

La denuntiatio è una vera e propria proposta di alienazione ai sensi dell’art. 1326 c.c. che consente all’avente titolo di esercitare la prelazione e, quindi, di acquistare alle stesse condizioni il fondo medesimo.

A carico del venditore vi è pertanto l’obbligo di trasmettere la proposta di alienazione; pur non essendo previsti termini per la notifica, per ovvi motivi la trasmissione dovrà avvenire antecedentemente alla stipula del definitivo, realizzatosi il quale in capo al soggetto avente diritto di prelazione resta l’azione di riscatto.

Con numerose sentenze, anche recenti (tra le tante: Cass. 2018/28495) la Suprema Corte ha negato quindi la possibilità di effettuare la stessa in qualsiasi modo anche verbale, ribadendo un principio chiaro: la denuntiatio deve avere forma scritta, a pena di nullità.

La forma scritta è prevista ad substantiam ai sensi dell’art. 1350 c.c. poiché la denuntiatio va considerata sia come un atto negoziale sia come un atto preparatorio di una fattispecie traslativa avente ad oggetto un bene immobile, il fondo rustico appunto.

La necessità della forma scritta viene ritenuta dalla Cassazione indispensabile anche perché assolve le esigenze di certezza, trasparenza e tutela utile a tutti i soggetti interessati.

In questo modo da un lato, infatti, viene imposta la certezza del nome del terzo acquirente, evitando fini speculativi ai danni del titolare del diritto di prelazione e dall’altro viene garantito al terzo acquirente un lasso di tempo certo, appunto 30 giorni dal ricevimento della raccomandata, entro cui l’efficacia del medesimo preliminare viene sospesa.

Inoltre sempre il terzo acquirente viene sottratto al pericolo di essere assoggettato al riscatto esercitato dal coltivatore (o confinante) pretermesso; mentre il coltivatore (o confinante) è garantito, infine, in ordine alla sussistenza di condizioni della vendita più favorevoli stabilite dal proprietario promittente venditore e dal terzo promissario acquirente.

Nello stesso modo tra le tante anche Cass. 31/01/2014, n. 2187 e ancora Cassazione civile sez. III, 30/11/2005, n. 26079, Cass. 20/04/2007, n. 9519, Cass. 31/05/2010, n. 13211 che stabilisce la necessità della forma scritta anche della procura finalizzata al compimento di tale denuntiatio.

Le sentenze citate specificano altresì la logica conseguenza di questo principio ovvero il divieto di prova testimoniale della denuntiatio, dovendo necessariamente rivestire la forma scritta “ad substantiam”, in quanto diretta ad assicurare esigenze di certezza anche nei confronti del terzo acquirente per l’ipotesi di mancato tempestivo esercizio della prelazione, in osservanza dell’art. 1350 c.c. Ciò in ottemperanza a quanto previsto dall’art. 2725 che stabilisce che quando, secondo la legge o la volontà delle parti, un contratto deve essere provato per iscritto, la prova per testimoni non è ammessa se non in caso di perdita incolpevole del documento.

Usucapione di beni, pubblicità del possesso

In materia di usucapione di beni immobili i requisiti per maturare il possesso ventennale utile a tali fini vengono delineati in maniera precisa dagli articoli 1158 codice civile  e seguenti, come interpretati dalla giurisprudenza, e corrispondono al possesso esercitato in modo continuativo per vent’anni in assenza di violenza e clandestinità con animus del proprietario per il periodo indicato, ovvero con un comportamento che dimostri inequivocabilmente l’intenzione del soggetto di esercitare un potere sulla cosa corrispondente a quello del proprietario: il possesso esercitato con animus del proprietario deve essere, quindi, pacifico, ininterrotto ed anche pubblico.

Recentemente la giurisprudenza di merito si è soffermata su quest’ultimo requisito della pubblicità del possesso, specificando che non è sufficiente un atto meramente interno, dovendo il pieno possesso degli immobili essere esercitato corpore et animo, in maniera inequivoca e pubblica, ossia visibile a tutti o almeno ad un’apprezzabile ed indistinta generalità di soggetti (Tribunale Roma 05/03/2019, n. 4953) ed esercitato in maniera ininterrotta per oltre vent’anni.

La sentenza è stata emessa sulla scorta del consolidato principio della Suprema Corte, secondo cui la signoria sulla cosa deve essere tale da rilevare anche esternamente con il compimento di atti e tale da essere indiscussa in quanto visibile a tutti, e non solo ad una ristretta categoria di persone. Tale caratteristica vale ad escludere l’elemento della clandestinità.

Così il Tribunale di Roma, con la suindicata sentenza, ha ritenuto usucapita una porzione di terreno che era stata sempre ad uso esclusivo del solo appartamento di un palazzo sito al piano terreno, che veniva utilizzato come giardino di modo che l’utilizzo esclusivo era da almeno vent’anni visibile a tutti. Detta porzione nella costruzione del palazzo era stata sottratta alla proprietà vicina e, poi, per oltre vent’anni utilizzata come giardino dal proprietario al pian terreno.

Differentemente la Corte di Cassazione in una diversa ipotesi ha cassato la sentenza di secondo grado che aveva ritenuto pubblico il possesso di un vano accessibile solo mediante una botola d’ingresso, situata in un retrobottega, visibile solo a chi avesse la possibilità di entrare nel locale (Cass. 11624/2008).

Ancora vale rilevare che secondo la Suprema Corte, poiché il requisito della continuità si basa sulla necessità che il possessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale o di proprietà, lo stesso deve essere manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa stessa. Ciò in contrapposizione e a contrasto con l’inerzia del titolare del diritto.

Differente è, poi, il concetto di continuità del possesso da quello dell’interruzione del medesimo: ed infatti la prima si riferisce esclusivamente al comportamento del possessore. Per quanto riguarda l’interruzione del possesso, invece, la stessa può derivare dal fatto del terzo che privi il possessore del possesso (interruzione naturale) o dall’attività del titolare del diritto che compia un atto di esercizio del diritto medesimo, nella specie, il possessore di una servitù di veduta ne aveva dismesso per un certo periodo l’esercizio, eliminando con la schermatura di una terrazza ogni possibilità di inspectio e di prospectio sul fondo limitrofo (Cass. 10652/94).

Ancora non contano ai fini della dimostrazione della continuità/non continuità gli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, quanto bisogna riferirsi al fatto che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto, così da palesare l’animo del possessore di volere assoggettare la cosa al proprio potere.

E ciò si badi bene senza che sia necessaria l’effettiva conoscenza da parte del preteso danneggiato (Cass. 17/07/1998, n. 6997).

Nel caso oggetto del pronunciamento sopra citato la decisione dei giudici è stata incentrata su alcune testimonianze che hanno confermato di avere visto occupata l’aia oggetto del contenzioso dall’attore e, prima ancora, dal nonno dello stesso senza contestazioni; mentre non sono state ritenute rilevanti altre circostanze quali ad esempio il fatto che gli sia stata revocata una concessione edilizia in difetto di titolo di proprietà.

 

 

L’assegnazione dei beni in natura nel caso di scioglimento della comunione

Il diritto di sciogliere la comunione è un diritto potestativo che si esplica nel diritto di ciascun partecipante di ottenere il bene in natura, salvo che gli stessi immobili non siano comodamente divisibili.

Il principio è sancito sia dall’articolo 718 c.c. per quanto riguarda la divisione ereditaria, sia dall’articolo 1114 c.c. per quanto riguarda la divisione della proprietà comune.

L’articolo 720 c.c. stabilisce che: “Se nell’eredità vi sono immobili  non comodamente divisibili o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, e la divisione dell’intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto”.

Secondo il dettame della norma l’indivisibilità o la disagevole divisibilità (cosiddetta incomoda divisibilità) integra un’eccezione al diritto di ciascun partecipante di ottenere i beni in natura: sull’interpretazione della incomoda divisibilità la Cassazione si è espressa con numerose sentenze, pur dovendosi tenere conto che l’accertamento è un giudizio di fatto insindacabile dal giudice di legittimità, se non per vizi della motivazione ovvero omessa valutazione di un fatto decisivo per il giudizio.

Un orientamento più datato della Suprema Corte restringe l’ambito della divisibilità in natura limitandola ai casi in cui si perda “il minimo possibile dell’originario valore indotto dall’essere elemento di una entità unitaria” senza che ciò debba comportare “particolari limitazioni funzionali o condizionamenti, con riguardo alla possibilità di attribuire a ciascun condividente un’entità autonoma e funzionale, ed evitando, per contro, che rimanga in qualche modo pregiudicato l’originario valore del cespite, ovvero che ai partecipanti vengano assegnate porzioni inidonee alla funzione economica dell’intero” (Cass. 07/05/1987 n. 4233).

Ancora recentemente la Cassazione ha ritenuto la sussistenza della incomoda divisibilità anche nell’ipotesi in cui il frazionamento determini uno squilibrio all’omogeneità delle porzioni con alterazione della originaria uguaglianza delle quote (Cass. 11/07/2011 n. 15212).

Tuttavia detto orientamento deve ritenersi minoritario o comunque recessivo. Ed infatti secondo un diverso orientamento, cui ha aderito la più recente giurisprudenza, la incomoda divisibilità costituisce una deroga eccezionale al principio di assegnazione in natura e “può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall’irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall’impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso” (Cass. 22833/2006; Cass. 15380/2005; Cass. 14577/2012; Cass. 16918/2015 e Cass. 12498/2007).

Si segnalano altre due sentenze recentissime con cui la Cassazione ha ribadito che deve essere fatta prevalere la natura eccezionale dell’articolo 720 c.c. rispetto al principio generale di cui all’articolo 718 c.c. (Cass. 23/04/2018, n. 9979 e Cass.  27/11/2017, n. 28230). In quest’ultima sentenza, la Suprema Corte si è espressa sulla divisione di un terreno rilevando che i giudici di prime cure con tipico apprezzamento in fatto correttamente e in coerenza con gli elaborati peritali avevano ritenuto il bene comodamente divisibile senza che fosse compromessa la sua redditività.

La vendita di un bene gravato da oneri e diritti di terzi

Articolo 1489 del codice civile e relativa giurisprudenza La vendita di un bene gravato da oneri e diritti di terzi

 Si esclude la responsabilità del venditore sia quando il compratore ha avuto effettiva conoscenza del peso

sulla cosa sia nel caso di opere visibili e permanenti

 L’articolo 1489 del codice civile avente titolo “Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi” stabilisce che, se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo, secondo la disposizione dell’articolo 1480 c.c.

La fattispecie regolamentata dall’articolo 1489 c.c. presenta caratteri propri sia della disciplina della garanzia per evizione che della garanzia per vizi: essa, infatti, ricorre in virtù dell’affermazione di un diritto da parte di un terzo sul bene (evizione) e si estrinseca in una diminuzione della sua utilità, per effetto della presenza di un vizio.

La norma, tuttavia, è chiara nello stabilire per la sua applicabilità che i diritti reali o personali non devono essere apparenti e che il compratore non deve avere avuto conoscenza degli stessi.

Dal suddetto principio muove la sentenza di Cassazione datata 4 gennaio 2018 n. 57, che ha escluso la sussistenza di una responsabilità del venditore laddove i vincoli sui beni siano apparenti/evidenti, nel solco di costante giurisprudenza, ancorchè in presenza di una dichiarazione dello stesso venditore nel senso di escludere la sussistenza di vincoli o pesi.

Il caso su cui si è espressa la Cassazione è emblematico: il promissario acquirente chiamava in causa il promittente venditore assumendo che, poiché i terreni con vocazione edificatoria oggetto dei diversi preliminari di compravendita erano risultati asserviti a servitù non dichiarate nei preliminari, era applicabile l’articolo 1489 c.c. con conseguente riduzione del prezzo stabilito nei preliminari. Il compratore esponeva di essersi reso conto solo dopo la stipula del preliminare, in particolare a seguito di sopralluogo per il frazionamento, dell’esistenza di servitù di cui non si era fatta menzione nei contratti preliminari, vale a dire: una servitù di canalette irrigue, una servitù di linea telefonica e soprattutto una servitù di elettrodotto Enel, sottolineando altresì che il promittente venditore aveva dichiarato nei preliminari che i beni erano privi di pesi e vincoli. E tuttavia era emerso che la Corte territoriale aveva accertato alcuni elementi, invece, che rendevano inoperante l’articolo 1489 c.c. ovvero, tra gli altri, che le servitù non erano apparenti, come dimostrato dalle fotografie in atti, che l’operazione era di entità economica rilevante e il promissario acquirente era un operatore professionale altamente qualificato, caratteristica che faceva escludere che il promissario acquirente ignorasse lo stato dei luoghi. Inoltre, la dimostrazione della conoscenza dello stato di fatto emergeva dalla circostanza che, pochi mesi dopo la stipula dei preliminari, la società acquirente aveva presentato al Comune un’istanza con una planimetria allegata dalla quale emergeva la linea elettrica di alta tensione. Alla luce di quanto aveva accertato la Corte territoriale, la Suprema Corte ha escluso l’applicabilità al caso di specie della giurisprudenza secondo cui l’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dall’onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione (Cassazione del 19 gennaio 2006 n. 976). Ciò in quanto tale principio non opera sia quando il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti.

Notasi che per oneri e diritti apparenti deve intendersi che risultino da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, come era nel caso di specie. In altri termini, accertata la effettiva conoscenza e non la mera conoscibilità delle opere, una clausola che affermi che i beni sono liberi da vincoli non ha alcun valore ai fini della responsabilità del venditore. Non può pertanto applicarsi la riduzione del prezzo poichè la stessa garanzia non ha alcuna rilevanza nell’ipotesi in cui l’acquirente era a conoscenza dello stato di fatto e di diritto del bene acquistato. Pertanto, nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, la responsabilità del venditore è esclusa sia quando il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, sia nel caso di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio senza che abbia rilevanza la dichiarazione del venditore dell’inesistenza di pesi o oneri sul bene medesimo.

Strade vicinali private ad uso pubblico

Criteri di individuazione ed elementi caratterizzanti. Strade vicinali private ad uso pubblico

 Il Comune ha l’obbligo di partecipare agli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria

 Le strade vicinali nascono come strade di proprietà privata, costituite con apporti di terreno dei proprietari frontisti (ex collatione privatorum agrorum), ossia mediante il conferimento di aree da parte dei proprietari di fondi latistanti e di fondi in consecuzione(sulla definizione anche Cassazione 3130/2013).

Nel tempo alcune di queste strade sono divenute ad uso pubblico.

Al fine di individuare l’esatta natura della strada, ovvero se semplicemente privata o gravata da servitù di uso pubblico ai sensi dell’art. 825 c.c. è necessario indagare le sue condizioni effettive, ovvero la sussistenza di determinati elementi solo con la presenza dei quali una strada può essere definita ad uso pubblico, in particolare:

– l’esistenza di un effettivo passaggio esercitato iure servitutis publicae da una collettività di persone qualificate dall’appartenenza ad un gruppo territoriale;

– la concreta idoneità del bene a soddisfare esigenze di carattere generale (anche per il collegamento con la pubblica via);

– l’esistenza di un titolo valido a fondamento del diritto di uso pubblico, che può anche identificarsi nella protrazione dell’uso da tempo immemorabile (tra le tantissime: T.A.R. Umbria – Perugia, 02 marzo 2018, n. 142 Cassazione civile 14 giugno 2018, n. 15618).

Le ricordate caratteristiche sono quelle che la giurisprudenza unanimemente riconosce per qualificare una strada privata di uso pubblico.

Sempre al fine della suddetta individuazione la giurisprudenza in senso unanime ha rilevato che  l’iscrizione della strada nell’elenco delle strade vicinali di uso pubblico non ha natura costitutiva o portata assoluta, ma riveste solo una funzione puramente dichiarativa della pretesa del Comune e costituisce presunzione iuris tantum, superabile con la prova contraria (ex plurimis: T.A.R. Piemonte – Torino 20 marzo 2013, n. 331 Cons. Stato Sez. 10 gennaio 2012, n. 43 Consiglio di Stato 29 maggio 2017, n. 2531).

A questo punto è dovuta una precisazione: la strada  vicinale anche se ne viene variato l’uso rimane di proprietà privata (anche: T.A.R. Umbria – Perugia, 02 marzo 2018, n. 142).

Recentemente il Consiglio di Stato ha ribadito sul punto un principio che pare ovvio, ovvero perché la strada anziché ad uso pubblico possa ritenersi di proprietà della Pubblica Amministrazione “non basta né che si esplichi il pubblico transito, né la mera previsione programmatica della sua destinazione a strada pubblica, né l’intervento di atti di riconoscimento da parte della Pubblica amministrazione circa la funzione da essa svolta, ma è indispensabile che l’ente locale abbia acquistato la proprietà del relativo suolo”, convenzione, provvedimento ablatorio, usucapione usurpazione espropriativa (Consiglio di Stato 31 agosto 2017, n. 4141).

Alla strada vicinale ad uso pubblico, una volta appurata la natura, segue un correlativo dovere della Pubblica Amministrazione di concorrere alle spese di manutenzione della stessa (Consiglio di Stato 21 settembre 2015, n. 4398).

Il Comune è tenuto a concorrere alle spese per la manutenzione, sistemazione e riparazione della strada vicinale, ai sensi dell’art. 3, del D.Lgs. Luogotenenziale 01.09.1918, n. 1446. Detto articolo prevede, infatti l’obbligo del Comune di partecipare agli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria delle strade vicinali, nella misura variabile da 1/5 fino a metà della spesa a seconda dell’importanza delle strade, purché la strada sia soggetta a pubblico transito, per il resto le spese di manutenzione fanno capo ai proprietari dei fondi finitimi o chi effettivamente trae dalla “strada un effettivo e concreto giovamento in misura e con modalità nettamente differenziate rispetto a tutti gli altri che pure ne fanno uso” (TA.R. Friuli-Venezia Giulia 24 luglio 1989, n. 277).

Morosità e termine di grazia dell’affittuario

L’articolo 5 della legge 203 del 1982 e relativa giurisprudenza. Morosità e termine di grazia dell’affittuario: lettera di contestazione deve precedere il tentativodi conciliazione previsto dalla normativa vigente

L’articolo 5, ultimo comma, della legge nazionale 203 del 1982 stabilisce che “la morosità del conduttore costituisce grave inadempimento ai fini della pronunzia di risoluzione del contratto ai sensi del secondo comma di questo articolo quando si concreti nel mancato pagamento di almeno un’annualità”.

Nello stesso senso si è espressa più volte la giurisprudenza (tra le tante, Cassazione, 20 agosto 2015, n. 17008).

Stabilisce, altresì, l’articolo 5, comma 3, della medesima legge, che è necessaria la previa contestazione del grave inadempimento della parte proprietaria che a mezzo di lettera raccomandata deve indicare le sue motivate richieste, ovvero le modalità per sanare detto inadempimento nel termine di tre mesi. Nel caso del mancato pagamento dei canoni di affitto, la stessa consiste nell’intimazione del pagamento della morosità nel suddetto termine.

Qualora allo scadere del termine permanga la morosità dell’affittuario, il proprietario adirà la Sezione Specializzata Agraria al fine di ottenere il pagamento del canone e la risoluzione del contratto, sempre previo esperimento del tentativo di conciliazione.

Ed infatti, in tema di risoluzione di contratto agrario, la contestazione delle inadempienze prevista dal terzo comma dell’articolo 5 della legge 203 del 1982 fissa una fase pregiudiziale che costituisce condizione di proponibilità della domanda giudiziale, avendo lo scopo di porre l’affittuario in condizione di provvedere, entro tre mesi dalla comunicazione, alle relative sanatorie.

Sempre alla fase pregiudiziale si riferisce anche l’articolo 11, commi da 3 a 7, del decreto legislativo 150/2011, che ha recepito il pregresso articolo 46 della legge 203/82: la norma stabilisce che chi intende proporre in giudizio una domanda relativa ad una controversia nelle materie indicate al comma 1 è tenuto ad esperire un tentativo di conciliazione avanti agli organismi competenti che hanno sostituito l’IPA (Ispettorato Provinciale Agrario).

La giurisprudenza ha sancito il principio che, nel caso di inadempimento per morosità, la raccomandata del proprietario ex articolo 5, comma 3, deve necessariamente precedere la convocazione per il tentativo di conciliazione e, quindi, formare oggetto di un atto separato ed autonomo.

Infatti il tentativo di conciliazione può avere luogo e giustificazione solo dopo l’inadempienza effettuata dal locatore ex articolo 5 citato in questo modo arrivando anche a chiarire i termini della controversia.

Pertanto, la Cassazione stabilisce che la conseguenza di quanto sopra specificato è che la domanda giudiziale di risoluzione deve essere proposta previo adempimento di cui all’articolo 5 della legge 203/82 diversamente essendo la stessa domanda improponibile e ciò anche se sia stato espletato il tentativo di conciliazione promosso mediante gli addebiti all’affittuario (Cassazione, 4 agosto 2017, n. 19496,).

Infine si precisa che l’articolo 11, comma 8, del decreto legislativo n. 150/2011 stabilisce che il Tribunale alla prima udienza, prima di ogni altro provvedimento, concede il termine di grazia all’affittuario, non inferiore a trenta giorni e non superiore a novanta, per il pagamento dei canoni scaduti, oltre a rivalutazione ed interessi. In caso di pagamento viene sanata la morosità.

Miglioramenti fondiari, addizioni e trasformazioni nei contratti agrari

Norme della legge 203/82 e giurisprudenza recente

 Miglioramenti fondiari, addizioni e trasformazioni nei contratti agrari

La rinuncia all’indennizzo può essere inserita solo negli accordi in deroga

La disciplina dei miglioramenti agrari è contenuta negli articoli da 16 a 20 della legge 3 maggio 1982 n. 203 e riguarda appunto le opere di miglioramento fondiario, le addizioni e trasformazioni degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali.

L’indennizzabilità delle opere viene condizionata all’accordo del proprietario o alla richiesta all’organismo competente (ex Ispettorato provinciale).

Ai sensi dell’art. 17 della medesima legge, l’affittuario che ha eseguito le opere di cui all’art. 16, comma 1, ha diritto ad una indennità corrispondente all’aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti da lui effettuati quale risultante al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato.

All’affittuario compete la ritenzione del fondo fino a quando non sia stata versata dal locatore l’indennità fissata dall’organismo competente oppure determinata con sentenza definitiva dall’autorità giudiziaria (art. 20).

La giurisprudenza anche recentemente si è espressa sui miglioramenti (Cass. 13 febbraio 2018 n. 3408).

Coerentemente con il sistema di cui alla legge 203/1982 che prevede una disciplina imperativa derogabile unicamente a mezzo delle convenzioni assistite dalle rispettive associazioni di categoria delle parti, la Suprema Corte ha stabilito la validità della clausola, inserita in un contratto di affitto di fondo rustico, di rinunzia preventiva all’indennità per i miglioramenti fondiari di cui all’art. 17 della legge 203/1982, purché essa sia stata stipulata con l’assistenza delle Organizzazioni professionali, ai sensi dell’art. 45 della suddetta legge.

La stipula della clausola in deroga alla legge con la partecipazione delle rispettive Organizzazioni di categoria viene considerata un presupposto fondamentale ed in mancanza dello stesso, la rinunzia preventiva è nulla, poiché essa è diretta a regolamentare un diritto dell’affittuario in maniera diversa da quello stabilito dal citato art. 17 della legge 203/1982.

È valida secondo la medesima sentenza anche la rinunzia al diritto di ritenzione se circondata dalle garanzie già dette, ovvero purché anch’essa inserita nella convenzione assistita per rendere consapevoli le parti della portata della clausola che sottoscrivono.

Nel senso della rinunciabilità preventiva al diritto ai miglioramenti solo se il contratto viene redatto con l’assistenza delle associazioni di categoria si sono espresse sia la giurisprudenza di legittimità (ad esempio: Cass. n. 8729 del 2012), sia di merito.

In tema di rinuncia ai miglioramenti vale la pena ricordare che la giurisprudenza di merito ha interpretato estensivamente la clausola con cui le parti, nel concordare l’esecuzione di miglioramenti da parte dell’affittuario, stabiliscono che quest’ultimo ne assuma in via esclusiva il conseguente onere economico.

Secondo la Corte di Appello di Brescia il contenuto di una siffatta clausola deve essere letto nel senso che, sopraggiunta la scadenza del contratto, l’affittuario medesimo non possa pretendere la corresponsione della relativa indennità, posto che l’impegno incondizionato ad assumersi gli oneri inerenti all’esecuzione di predette opere implica una rinuncia a tale diritto (App. Brescia 28 febbraio 2004).

 

Equiparazione tra coltivatori diretti e iap:norme vigenti e ultime novità legislative

Vecchie e nuove figure nell’ambito della modernizzazione dell’agricoltura

 Equiparazione tra coltivatori diretti e iap:norme vigenti e ultime novità legislative.

Dal decreto legislativo n. 99/2004 alla legge finanziaria del 2017

 Sempre di più il legislatore nell’ottica di una modernizzazione dell’agricoltura ha voluto dare importanza alla figura dell’imprenditore agricolo.

Il d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99, come modificato dal successivo d.lgs. 27 maggio 2005, n. 101 ha riformato la figura dell’imprenditore agricolo a titolo principale (iatp), così precedentemente definito secondo il diritto comunitario dall’art. 12 l. n. 153/1975 successivamente modificato dall’art. 10 del d.lgs. 228/2001, ora divenuto l’imprenditore agricolo professionale (iap). L’indicata normativa ha proceduto all’equiparazione dell’iap, che deve essere in possesso di determinati requisiti indicati dall’art. 1 comma 1 dello stesso decreto (requisiti professionali, di tempo/lavoro, di reddito, previa iscrizione nella gestione assistenziale previdenziale), con il coltivatore diretto, attribuendo al primo le agevolazioni creditizie e tributarie del secondo.

Lo stesso decreto, che ha provveduto a creare le società agricole, siano esse di persone cooperative o di capitali, ai sensi dell’art. 1 comma 3 del medesimo decreto, equipara le stesse all’iap stabilendone i requisiti: lo statuto deve prevedere quale oggetto sociale l’esercizio esclusivo delle attività agricole di cui all’art. 2135 del codice civile e nel caso di società di persone almeno un socio deve essere in possesso della qualifica di iap, mentre per le società in accomandita la qualifica si riferisce ai soci accomandatari; nel caso di società di capitali o cooperative, trattasi di società iap quando almeno un amministratore che sia anche socio per le società cooperative, sia in possesso della qualifica di iap, considerato che la qualifica di imprenditore agricolo professionale può essere apportata da parte dell’amministratore ad una sola società.

Partendo dall’introduzione della suddetta figura si sono susseguiti gli interventi del legislatore nel senso di voler estendere i privilegi attribuiti alla figura del coltivatore diretto divenuta anacronistica all’iap, ma detti interventi non sono risultati all’interno di una riforma organica e, dunque, poiché di tipo estemporaneo non sono stati collegati tra di loro.

Si pensi alla legge 28 luglio 2016, n. 154, che ha introdotto l’art. 2-bis al secondo comma dell’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, estendendo la prelazione, in assenza di coltivatori diretti insediati sul fondo, a favore dei confinanti proprietari iap del fondo offerto in vendita, prima concessa ai soli proprietari confinanti coltivatori diretti dal comma 2 n. 2 del medesimo articolo. La stessa equiparazione non è stata, tuttavia, applicata all’ipotesi di prelazione in capo al soggetto affittuario del fondo ai sensi dell’art. 8 legge 590/65, che può avere, in assenza di un ulteriore intervento legislativo, solo qualifica di coltivatore diretto.

Nemmeno è stata modificato l’art. 2 comma 3 del d.lgs. n. 99/2004 che ha attribuito la prelazione alle società agricole semplici con qualora almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto come iscritto alla sezione speciale del registro delle imprese.

Da ultimo la nuova finanziaria legge 27 dicembre 2017 n. 205 art. 1 comma 515 ha aggiunto all’art. 7 della legge 3 maggio 1982, n. 203 che reca titolo “equiparazione ai coltivatori diretti” il seguente disposto “sono altresì equiparati ai coltivatori diretti, ai fini della presente legge, anche gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola.

Non solo, quindi, ai fini della stessa normativa, come indicato all’art. 7 nei precedenti commi, devono equipararsi ai coltivatori diretti le cooperative costituite da lavoratori agricoli, gruppi di coltivatori diretti o i giovani laureati in materia di indirizzo agrario – veterinario che si impegnino in proprio alla coltivazione.

Ora l’equiparazione tra coltivatori diretti e iap ai fini della suindicata legge 3 maggio 1982 n. 203 è totale.

Vi è da rilevare che la stessa legge, prima dell’intervento legislativo indicato, individuava due tipi di contratto, quello a coltivatore diretto e quello a non coltivatore diretto, dovendosi sempre tenere conto dell’applicabilità dell’art. 45 l. n. 203/82 ad entrambe le figure.

La categoria dell’imprenditore agricolo veniva, talvolta, citata nella medesima legge (solo agli artt. 17, 22, 49 e 30 poi dichiarato illegittimo dalla Corte Costituzionale) ma rimaneva residuale.

La normativa tutta, in ogni caso, si prometteva di favorire i coltivatori diretti – ovvero coloro che, come stabilito dall’art. 6 coltivano il fondo con il lavoro proprio e della loro famiglia, sempreché la loro forza lavorativa costituisca almeno un terzo di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione – prevedendo altresì per i non coltivatori diretti un tipo di contratto agrario regolato dagli artt. 22 – che stabilisce una durata quindicennale – e 23 con rinvio ad altre (non tutte) disposizioni della stessa legge applicabili allo stesso non coltivatore diretto (ad esempio miglioramenti risoluzione, etc.).

Con la nuova finanziaria l’equiparazione dell’iap alla figura di coltivatore diretto rende residuale la figura del non coltivatore diretto, mentre le categorie contrattuali diventano quasi del tutto omogenee.

Vi è da dire che questa equiparazione, tuttavia, rimane confinata alla legge sui contratti agrari e non potrà certo sopperire alla lacuna in materia di prelazione agraria, già sopra espressa.

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