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Fondi confinanti – Prelazione agraria –

Può un canale o un corso d’acqua impedire la prelazione dei proprietari confinanti al fondo posto in vendita? La fattispecie si presenta molto frequentemente in quanto gli stessi così come le strade vicinali o di campagna sono presenti nelle nostre zone e visibili anche dalle mappe catastali.

Per configurare la prelazione agraria in capo ai proprietari di fondi confinanti  deve sussistere, tra i vari requisiti previsti dalla normativa di cui all’art. 8 l.n. 590/65 e art. 7 l.n. 817/71 e successive modifiche ed integrazioni, l’effettiva contiguità tra i fondi.

Ed infatti ai fini di cui alla L. n. 817 del 1971, art. 7, sono considerati terreni confinanti quelli per i quali sussiste relazione di contiguità materiale, e non solo funzionale, e, pertanto, non ha diritto di esercitare la prelazione o il riscatto il proprietario il cui fondo sia separato da quello posto in vendita anche solo da una strada vicinale (Cass. Sez. Unite, 25/03/1988, n. 2582) e pertanto deve sussistere un contatto reciproco tra gli stessi

Tra i vari ostacoli che impediscono la contiguità, configurando pertanto fondi separati, sono anche appunto i canali o corsi d’acqua pubblici o demaniali o d’interesse pubblico o serventi piu’ proprietà.

Piu’ precisamente per quanto riguarda il carattere pubblico o di interesse generale non sono considerati confinanti:

-i fondi separati da un corso d’acqua di proprietà pubblica (Cass. n. 11377 del 11/05/2010) canale di scolo o canale pubblico o demaniale (Cass. 14 febbraio 1986 n. 895 e Cass. 2018 n 3409)

-un pubblico canale facente parte di un più vasto bacino imbrifero, destinato alla realizzazione di un programma di bonifica non assimilabile ad un fosso di scolo praticabile nell’ambito di una medesima unità colturale (Cass14/02/1986, n.895)

–un canale di bonifica di proprietà demaniale (Cass. n. 1433/1987 e anche Cass. n.1311/1987) o alla cui vigilanza sia preposto un Consorzio di bonifica e quindi un canale con funzioni anche solo in parte di interesse generale, alla cui vigilanza sia preposto un Consorzio di bonifica (Cass. 15 maggio 2013, n.11757).

— un corso d’acqua con funzione pubblica indipendentemente dal fatto che esso sia incluso nell’elenco delle acque pubbliche, che non ha carattere costitutivo ma solo dichiarativo (Cass. 14 marzo 2008 n. 7052)

-canale pubblico per la funzione irrigua esercitata a servizio di una pluralità di fondi, idonea ad attribuirgli una vocazione pubblica incompatibile con quella di mera delimitazione del confine (Cassazione civile 29/09/2015, n.19251).

I corsi d’acqua anche se non pubblici o aventi funzioni pubbliche escludono la confinanza se sono di proprietà di terzi (diversi dai soggetti confinanti) o in comune a più soggetti ed in particolare:

-se i corsi d’acqua siano di proprietà aliena e non proprietà dei fondi confinanti o di uno di essi (Cass. 2012 n. 3727), mentre due fondi si considerano confinanti, anche se separati da un canale di scolo delle acque, quando in mancanza di prova contraria si presuma la comunanza dello stesso ai sensi dell’art. 897 c.c. (Cass. sez. III, 29/09/2015, n.19251)

–fossi che convogliano le acque di due proprietà (Cass. 17 dicembre 1991, n. 13558) o un fosso di scolo che si innesta in altro più ampio (Cass.18/10/2012, n.17881) o impluvi naturali per lo scolo delle acque, piovane o di irrigazione, defluenti dai terreni di tutti i proprietari, per la funzione svolta sono distaccate da essi e costituiscono un nuovo bene formatosi per unione, fruito “iure proprietatis

  • il fosso di adduzione dell’acqua di proprietà comune ai proprietari dei 2 fondi (quello posto in vendita e quello del prelazionante) e ad altri proprietari di fondi viciniori, (Cass. 20/12/2005, n.28235)

–attrezzature fisse per la distribuzione dell’acqua ovvero da ostacoli materiali come canali di proprietà aliena (Cass. n. 11377 del11/05/201

Sulla base di tali valutazioni occorre, pertanto, analizzare questi ostacoli fisici.

Estensione e limiti della cosa comune – Il diritto del partecipante non può estendersi a vantaggio di entità immobiliari estranee alla comunione o al condominio

Articoli 1102 e 1108 del codice civile con relativa giurisprudenza

L’argomento dell’estensione e dei limiti della cosa comune da parte del singolo comunista ha riguardato un recente pronunciamento della Corte di Cassazione (Cassazione civile sez. II, 16/05/2019, n.13213).

È legittimo un passaggio su strada comune che venga effettuato da un comproprietario per accedere ad altro fondo a lui appartenente, non incluso tra quelli cui la collettività dei compartecipi aveva destinato la strada?

Secondo la Cassazione detto godimento è vietato, non potendosi destinare la cosa comune a vantaggio dei beni individuali, salvo vi sia il consenso dei singoli comunisti.

Il caso di specie muove da un passaggio comune costituito a favore di fondi divisi a mezzo di atto pubblico di donazione e divisione.

Più precisamente l’atto di donazione e divisione ha previsto quale “patto espresso” la costituzione di una stradina a servizio specifico delle particelle “costituenti le quote di divisione”, con un “collegamento funzionale solo con le unità immobiliari…indicate”. Tuttavia, due proprietari delle particelle a suo tempo divise avevano iniziato a godere della stradina in comunione a vari soggetti, destinando la strada quale passaggio anche a favore di particelle distinte da quelle espressamente indicate dall’atto di divisione e per fare ciò avevano abbattuto una palizzata di delimitazione.

Pertanto gli altri comproprietari promuovevano azione negatoria di servitù, azione che, precisa la Cassazione, non è solo vertente all’accertamento della pretesa servitù ma anche all’eliminazione della situazione antigiuridica posta in essere dal terzo, mediante la rimozione delle opere lesive del diritto di proprietà dal medesimo realizzate, allo scopo di ottenere la effettiva libertà del fondo, così da impedire che il potere di fatto del terzo stesso corrispondente all’esercizio di un diritto, protraendosi per il tempo prescritto dalla legge, possa comportare l’acquisto per usucapione di un diritto reale su cosa altrui (cfr. ad esempio Cass. n. 16495 del 05/08/2005).

Nella stessa sentenza si specifica che il passaggio sulla stradina utilizzata dai soggetti per giungere a fondi distinti da quelli per cui la stessa è posta al servizio veniva ottenuto mediante un varco creato in una palizzata e che l’esercizio di detto passaggio a carico della strada poteva essere suscettibile di dare luogo con il passare del tempo all’acquisto di servitù per usucapione. Questi due elementi sono stati ritenuti fondanti l’azione “negatoria servitutis”.

La Corte di Cassazione nega la sussistenza di un diritto di passaggio a favore dei fondi distinti, pur di proprietà di alcuni dei comunisti, da quelli nei confronti dei quali era stato predisposto il passaggio, mutuando detto principio dagli articoli n. 1108 e 1102 c.c.

In particolare l’articolo 1102 c.c. stabilisce l’utilizzo della cosa comune da parte di ciascun partecipante, purché non venga alterata la destinazione e il comproprietario non impedisca agli altri di farne parimente uso secondo il loro diritto, mentre l’articolo 1108 c.c. stabilisce al comma 2che è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune o per le locazioni superiori a nove anni.

Ai sensi dei suindicati articoli la Cassazione ha ritenuto che non si può porre in essere alcuna forma di servitù a carico della cosa comune se non con il consenso di tutti i compartecipi, né può farsi alcun uso della strada comune più intenso ed idoneo a mutarne la destinazione.

Ciò sulla linea di quanto già espresso dalla Corte di Appello, che con sentenza in riforma del primo grado, ha in particolare osservato come vi sia stata un’apertura del varco sulla strada, tale da mutare la destinazione della cosa.

Specifica poi la Suprema Corte che il titolo contrattuale sopra individuato di donazione e divisione non si pone certo in contrasto con gli articoli n. 1102 e 1108 c.c., anzi implicitamente ne afferma l’applicabilità, senza che per ciò vi fosse un divieto pattizio.

Richiama, tra l’altro, l’indirizzo giurisprudenziale in tema di condominio ma riferibile anche alla comunione non condominiale, secondo cui il condomino il quale utilizza una parte comune modificandola per dare accesso a un fabbricato contiguo estraneo al condominio anche se di esclusiva proprietà altera la destinazione della parte comune della cosa exarticolo 1102 c.c.comportandone, per la possibilità di far usucapire al proprietario del fabbricato contiguo una servitù, lo scadimento ad una condizione deteriore rispetto a quella originaria (Cass. n. 23608/2006 o Cass. n. 24243/2008, Cass. n. 369/1995).

Sempre alla luce della giurisprudenza in tema di condominio l’uso della parte comune per creare un accesso a favore di parte esclusiva è legittimo, ai sensi dell’articolo n. 1102 c.c., se l’unità del condomino avvantaggiata è inserita nel condominio, fermi gli altri limiti, in quanto, pur realizzandosi un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non si esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non si altera la destinazione, restando esclusa la costituzione di una servitù per effetto del decorso del tempo (Cass. n. 24295 del 14/11/2014); inoltre per la creazione di una servitù a carico del condominio è richiesto il consenso di tutti i partecipanti alla comunione risultante da atto scritto a pena della nullità (Cass. 3867/1986).

Alla luce di quanto sopra, quindi, il diritto del partecipante alla cosa comune non può estendersi a vantaggio di entità immobiliari estranee alla comunione e al condominio.

Clausola penale nel contratto d’affitto: imposta di registro e relativa tassabilità

Due sentenze della Commissione Tributaria Provinciale di Milano 

Le pronunce in tema non stabiliscono un criterio univoco

Il locatore che voglia garantirsi da eventuali inadempimenti o ritardi del conduttore, legati non solo ad eventuale morosità, ma anche ad inadempimenti diversi ritenuti da stigmatizzare, può avvalersi dello strumento della clausola penale regolata dagli articoli 1382 e seguenti del codice civile.

Infatti le norme suindicate stabiliscono la possibilità di inserire una clausola nel contratto con cui viene determinato in via forfettaria e preventiva l’ammontare del risarcimento del danno scaturente appunto dall’inadempimento ad un’obbligazione o del ritardo.

La funzione della clausola penale è, da un lato, di esonerare il locatore dal provare il danno, in quanto ne costituisce liquidazione anticipata e, dall’altro, di incentivare l’adempimento da parte del conduttore in quanto lo stesso conosce fin dall’inizio l’entità della prestazione a cui è tenuto.

D’altro canto il risarcimento è limitato a quanto pattuito contrattualmente se non è stata convenuta una risarcibilità ulteriore del danno e l’articolo 1384 c.c. stabilisce la possibilità di una riduzione, se l’obbligazione principale è stata in parte eseguita o se l’ammontare della penale risulta manifestamente eccessivo, avuto sempre riguardo all’interesse che il creditore aveva all’adempimento.

Recentemente sono insorti dubbi in ordine all’applicabilità o meno dell’imposta di registro anche alla clausola penale, considerato che il DPR 131/1986 prevede, ai fini dell’imposta di registro, solo il trattamento impositivo sulla caparra confirmatoria e l’assoggettamento ad imposta di registro proporzionale al canone nella misura distinta a seconda della tipologia di immobile, mentre non prevede espressamente il regime applicabile alla clausola penale.

Sull’applicabilità o meno di un’autonoma imposizione ai fini dell’imposta di registro alla clausola penale inserita in un contratto di locazione la giurisprudenza tributaria non si è espressa in senso univoco. Trattasi infatti di interpretare la stessa clausola penale verificandone l’autonomia rispetto al contratto in cui è inserita o, diversamente, la natura accessoria. E ciò alla luce dell’articolo 21 DPR 131/1986 (Atti che contengono più disposizioni) che stabilisce al comma 1 “Se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto”, mentre al comma 2 “Se le disposizioni contenute nell’atto derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, l’imposta si applica come se l’atto contenesse la sola disposizione che dà luogo alla imposizione più onerosa”.

Due recenti sentenze della Commissione Tributaria Provinciale di Milano si sono espresse in senso totalmente opposto, ovvero n. 618/2019 del 13/02/2019 e la n. 894/2019 del 24/02/2019.

Con la prima sentenza la Commissione Tributaria ha ritenuto che la clausola penale sia tassabile nella misura fissa di 200 euro, imposta da considerarsi ulteriore e autonoma rispetto a quella da versarsi o versata per la registrazione del contratto.

La sentenza motiva l’applicabilità dell’imposta sulla base dell’assunto della volontarietà della stessa clausola. Ed infatti il patto con cui le parti decidano di inserire la suddetta pattuizione, al fine di rafforzare il vincolo contrattuale principale con funzione sia di coercizione all’adempimento sia di predeterminazione della misura del risarcimento dell’inadempimento, è discrezionale e potrebbe anche non essere inserito all’interno del contratto. Tale volontarietà comporta che la clausola sia accessoria al contratto, ma anche autonoma, con propria causa ed effetti ulteriori rispetto allo stesso e, come tale, da tassarsi autonomamente, ai sensi dell’articolo 21, comma 1, DPR 131/1986.

Diversa, spiega la Commissione, è l’ipotesi in cui la previsione è di origine non negoziale ma legale, nel qual caso non sarebbe applicabile l’imposta.

Stabilita la dovutezza dell’imposta, viene altresì specificato che, poiché la clausola subordina l’esecuzione della prestazione accessoria al verificarsi di un evento futuro ed incerto successivo alla registrazione ai sensi dell’articolo 1353 c.c., deve considerarsi per analogia alla stregua di un atto sottoposto a condizione sospensiva, con conseguente tassazione in misura fissa di 200 euro, ai sensi dell’articolo 27, DPR 131/1986.

Di diverso e opposto avviso è la seconda sentenza sopra indicata (n. 894/2019), secondo cui la clausola penale non va tassata autonomamente e ciò ai sensi dell’articolo 21, comma 2, DPR 131/1986 che si applica alle obbligazioni che nell’atto trovino la loro fonte unitaria, ovvero che non possano sopravvivere autonomamente rispetto al negozio giuridico.

In particolare, secondo la sentenza 894/2019, la clausola penale non è una pattuizione autonoma, ma è derivante direttamente dal pagamento del canone, nel caso di specie, o aggiungo, all’inadempimento di altre obbligazioni contrattualmente previste.

Allo stesso modo la Commissione Tributaria Provinciale di Varese 17/01/2019, n. 48, ha specificato che se è vero che la clausola penale ha una propria causa, differente da quella del contratto in cui è stata prevista, e una sua autonomia, la stessa è collegata e complementare al contratto, la cui eventuale invalidità ed inefficacia travolge anche la clausola penale e, pertanto, la sua pattuizione in contratto rientra, quindi, nel secondo comma dell’articolo 21, DPR 131/1986 e non è soggetta ad autonoma tassazione.

Fondi agricoli, diritti degli eredi – Articolo 49 della legge 3 maggio 1982, n. 203 –

L’affitto coattivo si instaura a favore del coerede che ha esercitato l’attività agricola e continua ad esercitarla

L’articolo 49, comma 1°, della legge 3 maggio 1982, n. 203, stabilisce in caso di morte del proprietario di fondi rustici condotti o coltivati direttamente da lui o dai suoi familiari, la costituzione ex lege di un rapporto di affitto agrario in favore di quello, tra gli eredi, che in qualità di imprenditore o di coltivatore diretto al momento della apertura della successione risulti aver esercitato o continui ad esercitare attività agricola sui fondi stessi ivi incluse le porzioni ricomprese nelle quote degli altri coeredi.

L’articolo prevede che il rapporto di affitto che così si instaura tra i coeredi è disciplinato e segue le norme della stessa legge n. 203/82 con inizio dalla data di apertura della successione.

L’articolo 49, comma 2, precisa altresì che l’alienazione della propria quota dei fondi o di parte di essa effettuata da parte degli eredi di cui al comma precedente è causa di decadenza dal diritto previsto dal comma stesso.

Presupposto per l’applicazione della norma è la sussistenza di una comunione ereditaria tra chi ha coltivato e continua a coltivare i fondi del de cuius e gli altri coeredi e avente ad oggetto i fondi sui quali si intende costituire il rapporto di affittanza ex articolo 49 della legge n. 203/82.

Gli altri requisiti stabiliti dalla legge in capo a colui nei confronti del quale si instaura l’affitto coattivo sono: la sussistenza della familiarità pregressa, l’attività professionale sul fondo, il rapporto di collaborazione con il defunto, la qualifica di imprenditore agricolo o coltivatore diretto e, come detto, la continuazione della stessa attività al momento dell’apertura della successione.

La ratio della norma è quella di conservare l’integrità e la continuità dell’azienda agricola, tramite la costituzione ex lege di un rapporto regolato dalle norme sull’affitto agrario in favore di quello tra gli eredi che possieda i requisiti di cui all’articolo stesso e gli altri coeredi.

In altri termini, la tutela di quel coerede che già svolgeva l’attività agricola sul fondo a titolo di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo sulla base di un rapporto di mero fatto viene garantita tramite la prosecuzione dell’impresa agricola in favore dello stesso a mezzo dello strumento dell’affitto coattivo.

Ne deriva che l’affitto coattivo non si applica a chi abbia un autonomo titolo di godimento sul fondo, avendo già stipulato ad esempio con i propri genitori un contratto di affittanza.

Ed infatti il coerede, già affittuario sulla base di un contratto di affitto a suo tempo stipulato con il de cuius, continuerà il godimento del fondo in forza della diversa disposizione di cui all’articolo 49, comma 3, che stabilisce che i contratti agrari non si sciolgono per la morte del concedente (nello stesso senso Cass. 20 agosto 2015, n. 17006).

L’affitto coattivo non si applica, poi, in presenza di una diversa disposizione del testatore e costituisce un istituto sussidiario rispetto alla eventuale volontà del testatore che voglia attribuire specifici terreni ai singoli eredi o legatari manifestando le sue valutazioni sulla destinazione degli stessi.

Il principio è stato recentemente ribadito dalla Suprema Corte (Cass. 9 aprile 2019, n. 9804) che ha escluso la sussistenza dei presupposti per l’affitto coattivo per un caso in cui con testamento olografo l’originario proprietario dell’azienda agricola abbia attribuito i terreni ai coeredi mediante attribuzione del fondo o di porzioni concrete di esso a titolo di erede o di legato.

La Suprema Corte enuncia il principio della prevalenza della volontà testamentaria e della valutazione del testatore sulla disciplina legale, anche considerato che non si può negare al soggetto mortis causa quello stesso potere di disposizione di cui ha goduto in vita.

Osserva la Suprema Corte che sono comunque fatti salvi in caso di impresa familiare i diritti dei partecipi di cui all’articolo 230 bis c.c., commi 1 e 4, che regolano tra l’altro i diritti di partecipazione agli utili e il diritto al mantenimento del familiare che partecipa all’impresa familiare.

Ancora rileva la Corte che, nel caso di specie, i terreni sui quali era svolta l’attività agricola sono stati oggetto di divisione operata dallo stesso testatore, attraverso l’attribuzione ai singoli eredi di distinte porzioni e, pertanto, in quel caso è venuto meno il presupposto della comunione ereditaria richiesto dall’affitto coattivo.

La manutenzione straordinaria e ordinaria degli edifici e/o degli impianti presenti sul fondo

la disciplina della manutenzione straordinaria e ordinaria degli edifici e/o degli impianti presenti sul fondo oggetto di contratto di affitto che  ricadono nell’ambito di operatività dell’art. 1577 c.c., richiamato dal successivo art. 1621 c.c. applicabili anche ai contratti agrari (Cassazione civile sez. III, 18/04/2013, n.9459).

Le norme richiamate stabiliscono che in pendenza del rapporto il locatore è tenuto a eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie, mentre il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore se la cosa necessita di riparazioni a carico di quest’ultimo, potendo eseguire direttamente le riparazioni urgenti, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. La Cassazione per un caso riguardante le locazioni abitative non ha escluso l’indennizzabilità delle opere compiute dal conduttore in caso di mancato avviso al proprietario (Cass. 16089/2003). Sarebbe bene dunque regolare contrattualmente anche questa fattispecie.

Tengasi conto che ai sensi dell’art. 1576 c.c. il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie  eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. L’ambito delle manutenzione straordinarie può anche essere mutuato dall’art. 1005 c.c. in tema di usufrutto.

Distinta è la disciplina dei miglioramenti agrari è contenuta negli articoli da 16 a 20 della legge 3 maggio 1982 n. 203 e riguarda appunto le opere di miglioramento fondiario, le addizioni e trasformazioni degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali.

L’indennizzabilità delle opere viene condizionata al consenso del proprietario o alla richiesta all’organismo competente (ex Ispettorato provinciale).

Il consenso deve essere espresso e manifestato univocamente da parte del proprietario ma è discutibile che tale univocità sia riferibile solo alla forma scritta.

Ai sensi dell’art. 17 della medesima legge, l’affittuario che ha eseguito le opere di cui all’art. 16, comma 1, ha diritto ad una indennità corrispondente all’aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti da lui effettuati quale risultante al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato.

All’affittuario compete la ritenzione del fondo fino a quando non sia stata versata dal locatore l’indennità fissata dall’organismo competente oppure determinata con sentenza definitiva dall’autorità giudiziaria (art. 20).

La rinunciabilità preventiva al diritto ai miglioramenti può avvenire se il contratto viene redatto con l’assistenza delle associazioni di categoria e in tal senso si sono espresse sia la giurisprudenza di legittimità (ad esempio: Cass. n. 8729 del 2012), sia di merito.

Ancora recentemente la giurisprudenza ha ribadito che i due concetti debbono essere tenuti distinti: il concetto di manutenzione fa riferimento ad un qualcosa che sopravviene durante lo svolgimento del rapporto contrattuale, per cui il locatore che pretenda il ristoro di un obbligo manutentivo non osservato è tenuto a dimostrare non solo la condizione di partenza dell’immobile, ma anche che esso è stato restituito in condizioni peggiori rispetto a quelle della consegna (Cass.17/06/2016, n.12518). Anche su questo punto è bene cautelarsi.

Le opere di miglioramento invece, regolate anche dal codice civile all’art. 1592 c.c., fanno riferimento al concetto di opere ad meliorandum.

Prelazione agraria: la notifica del preliminare deve rivestire forma scritta

L’articolo 8, comma 4, della legge n. 590/1965 stabilisce che, ai fini dell’esercizio della prelazione agraria con oggetto i fondi rustici, il proprietario debba notificare con lettera raccomandata al coltivatore affittuario la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite, inclusa la clausola sull’eventualità della prelazione, ed il coltivatore ha 30 giorni di tempo dal ricevimento della raccomandata per esercitare tale diritto.

La norma è applicata anche ai proprietari confinanti aventi diritto di prelazione coltivatori diretti o Iap in assenza di insediamenti stabili di coltivatori diretti sul fondo offerto in vendita.

La denuntiatio è una vera e propria proposta di alienazione ai sensi dell’art. 1326 c.c. che consente all’avente titolo di esercitare la prelazione e, quindi, di acquistare alle stesse condizioni il fondo medesimo.

A carico del venditore vi è pertanto l’obbligo di trasmettere la proposta di alienazione; pur non essendo previsti termini per la notifica, per ovvi motivi la trasmissione dovrà avvenire antecedentemente alla stipula del definitivo, realizzatosi il quale in capo al soggetto avente diritto di prelazione resta l’azione di riscatto.

Con numerose sentenze, anche recenti (tra le tante: Cass. 2018/28495) la Suprema Corte ha negato quindi la possibilità di effettuare la stessa in qualsiasi modo anche verbale, ribadendo un principio chiaro: la denuntiatio deve avere forma scritta, a pena di nullità.

La forma scritta è prevista ad substantiam ai sensi dell’art. 1350 c.c. poiché la denuntiatio va considerata sia come un atto negoziale sia come un atto preparatorio di una fattispecie traslativa avente ad oggetto un bene immobile, il fondo rustico appunto.

La necessità della forma scritta viene ritenuta dalla Cassazione indispensabile anche perché assolve le esigenze di certezza, trasparenza e tutela utile a tutti i soggetti interessati.

In questo modo da un lato, infatti, viene imposta la certezza del nome del terzo acquirente, evitando fini speculativi ai danni del titolare del diritto di prelazione e dall’altro viene garantito al terzo acquirente un lasso di tempo certo, appunto 30 giorni dal ricevimento della raccomandata, entro cui l’efficacia del medesimo preliminare viene sospesa.

Inoltre sempre il terzo acquirente viene sottratto al pericolo di essere assoggettato al riscatto esercitato dal coltivatore (o confinante) pretermesso; mentre il coltivatore (o confinante) è garantito, infine, in ordine alla sussistenza di condizioni della vendita più favorevoli stabilite dal proprietario promittente venditore e dal terzo promissario acquirente.

Nello stesso modo tra le tante anche Cass. 31/01/2014, n. 2187 e ancora Cassazione civile sez. III, 30/11/2005, n. 26079, Cass. 20/04/2007, n. 9519, Cass. 31/05/2010, n. 13211 che stabilisce la necessità della forma scritta anche della procura finalizzata al compimento di tale denuntiatio.

Le sentenze citate specificano altresì la logica conseguenza di questo principio ovvero il divieto di prova testimoniale della denuntiatio, dovendo necessariamente rivestire la forma scritta “ad substantiam”, in quanto diretta ad assicurare esigenze di certezza anche nei confronti del terzo acquirente per l’ipotesi di mancato tempestivo esercizio della prelazione, in osservanza dell’art. 1350 c.c. Ciò in ottemperanza a quanto previsto dall’art. 2725 che stabilisce che quando, secondo la legge o la volontà delle parti, un contratto deve essere provato per iscritto, la prova per testimoni non è ammessa se non in caso di perdita incolpevole del documento.

Usucapione di beni, pubblicità del possesso

In materia di usucapione di beni immobili i requisiti per maturare il possesso ventennale utile a tali fini vengono delineati in maniera precisa dagli articoli 1158 codice civile  e seguenti, come interpretati dalla giurisprudenza, e corrispondono al possesso esercitato in modo continuativo per vent’anni in assenza di violenza e clandestinità con animus del proprietario per il periodo indicato, ovvero con un comportamento che dimostri inequivocabilmente l’intenzione del soggetto di esercitare un potere sulla cosa corrispondente a quello del proprietario: il possesso esercitato con animus del proprietario deve essere, quindi, pacifico, ininterrotto ed anche pubblico.

Recentemente la giurisprudenza di merito si è soffermata su quest’ultimo requisito della pubblicità del possesso, specificando che non è sufficiente un atto meramente interno, dovendo il pieno possesso degli immobili essere esercitato corpore et animo, in maniera inequivoca e pubblica, ossia visibile a tutti o almeno ad un’apprezzabile ed indistinta generalità di soggetti (Tribunale Roma 05/03/2019, n. 4953) ed esercitato in maniera ininterrotta per oltre vent’anni.

La sentenza è stata emessa sulla scorta del consolidato principio della Suprema Corte, secondo cui la signoria sulla cosa deve essere tale da rilevare anche esternamente con il compimento di atti e tale da essere indiscussa in quanto visibile a tutti, e non solo ad una ristretta categoria di persone. Tale caratteristica vale ad escludere l’elemento della clandestinità.

Così il Tribunale di Roma, con la suindicata sentenza, ha ritenuto usucapita una porzione di terreno che era stata sempre ad uso esclusivo del solo appartamento di un palazzo sito al piano terreno, che veniva utilizzato come giardino di modo che l’utilizzo esclusivo era da almeno vent’anni visibile a tutti. Detta porzione nella costruzione del palazzo era stata sottratta alla proprietà vicina e, poi, per oltre vent’anni utilizzata come giardino dal proprietario al pian terreno.

Differentemente la Corte di Cassazione in una diversa ipotesi ha cassato la sentenza di secondo grado che aveva ritenuto pubblico il possesso di un vano accessibile solo mediante una botola d’ingresso, situata in un retrobottega, visibile solo a chi avesse la possibilità di entrare nel locale (Cass. 11624/2008).

Ancora vale rilevare che secondo la Suprema Corte, poiché il requisito della continuità si basa sulla necessità che il possessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale o di proprietà, lo stesso deve essere manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa stessa. Ciò in contrapposizione e a contrasto con l’inerzia del titolare del diritto.

Differente è, poi, il concetto di continuità del possesso da quello dell’interruzione del medesimo: ed infatti la prima si riferisce esclusivamente al comportamento del possessore. Per quanto riguarda l’interruzione del possesso, invece, la stessa può derivare dal fatto del terzo che privi il possessore del possesso (interruzione naturale) o dall’attività del titolare del diritto che compia un atto di esercizio del diritto medesimo, nella specie, il possessore di una servitù di veduta ne aveva dismesso per un certo periodo l’esercizio, eliminando con la schermatura di una terrazza ogni possibilità di inspectio e di prospectio sul fondo limitrofo (Cass. 10652/94).

Ancora non contano ai fini della dimostrazione della continuità/non continuità gli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, quanto bisogna riferirsi al fatto che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto, così da palesare l’animo del possessore di volere assoggettare la cosa al proprio potere.

E ciò si badi bene senza che sia necessaria l’effettiva conoscenza da parte del preteso danneggiato (Cass. 17/07/1998, n. 6997).

Nel caso oggetto del pronunciamento sopra citato la decisione dei giudici è stata incentrata su alcune testimonianze che hanno confermato di avere visto occupata l’aia oggetto del contenzioso dall’attore e, prima ancora, dal nonno dello stesso senza contestazioni; mentre non sono state ritenute rilevanti altre circostanze quali ad esempio il fatto che gli sia stata revocata una concessione edilizia in difetto di titolo di proprietà.

 

 

L’assegnazione dei beni in natura nel caso di scioglimento della comunione

Il diritto di sciogliere la comunione è un diritto potestativo che si esplica nel diritto di ciascun partecipante di ottenere il bene in natura, salvo che gli stessi immobili non siano comodamente divisibili.

Il principio è sancito sia dall’articolo 718 c.c. per quanto riguarda la divisione ereditaria, sia dall’articolo 1114 c.c. per quanto riguarda la divisione della proprietà comune.

L’articolo 720 c.c. stabilisce che: “Se nell’eredità vi sono immobili  non comodamente divisibili o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, e la divisione dell’intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto”.

Secondo il dettame della norma l’indivisibilità o la disagevole divisibilità (cosiddetta incomoda divisibilità) integra un’eccezione al diritto di ciascun partecipante di ottenere i beni in natura: sull’interpretazione della incomoda divisibilità la Cassazione si è espressa con numerose sentenze, pur dovendosi tenere conto che l’accertamento è un giudizio di fatto insindacabile dal giudice di legittimità, se non per vizi della motivazione ovvero omessa valutazione di un fatto decisivo per il giudizio.

Un orientamento più datato della Suprema Corte restringe l’ambito della divisibilità in natura limitandola ai casi in cui si perda “il minimo possibile dell’originario valore indotto dall’essere elemento di una entità unitaria” senza che ciò debba comportare “particolari limitazioni funzionali o condizionamenti, con riguardo alla possibilità di attribuire a ciascun condividente un’entità autonoma e funzionale, ed evitando, per contro, che rimanga in qualche modo pregiudicato l’originario valore del cespite, ovvero che ai partecipanti vengano assegnate porzioni inidonee alla funzione economica dell’intero” (Cass. 07/05/1987 n. 4233).

Ancora recentemente la Cassazione ha ritenuto la sussistenza della incomoda divisibilità anche nell’ipotesi in cui il frazionamento determini uno squilibrio all’omogeneità delle porzioni con alterazione della originaria uguaglianza delle quote (Cass. 11/07/2011 n. 15212).

Tuttavia detto orientamento deve ritenersi minoritario o comunque recessivo. Ed infatti secondo un diverso orientamento, cui ha aderito la più recente giurisprudenza, la incomoda divisibilità costituisce una deroga eccezionale al principio di assegnazione in natura e “può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall’irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall’impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso” (Cass. 22833/2006; Cass. 15380/2005; Cass. 14577/2012; Cass. 16918/2015 e Cass. 12498/2007).

Si segnalano altre due sentenze recentissime con cui la Cassazione ha ribadito che deve essere fatta prevalere la natura eccezionale dell’articolo 720 c.c. rispetto al principio generale di cui all’articolo 718 c.c. (Cass. 23/04/2018, n. 9979 e Cass.  27/11/2017, n. 28230). In quest’ultima sentenza, la Suprema Corte si è espressa sulla divisione di un terreno rilevando che i giudici di prime cure con tipico apprezzamento in fatto correttamente e in coerenza con gli elaborati peritali avevano ritenuto il bene comodamente divisibile senza che fosse compromessa la sua redditività.

La vendita di un bene gravato da oneri e diritti di terzi

Articolo 1489 del codice civile e relativa giurisprudenza La vendita di un bene gravato da oneri e diritti di terzi

 Si esclude la responsabilità del venditore sia quando il compratore ha avuto effettiva conoscenza del peso

sulla cosa sia nel caso di opere visibili e permanenti

 L’articolo 1489 del codice civile avente titolo “Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi” stabilisce che, se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo, secondo la disposizione dell’articolo 1480 c.c.

La fattispecie regolamentata dall’articolo 1489 c.c. presenta caratteri propri sia della disciplina della garanzia per evizione che della garanzia per vizi: essa, infatti, ricorre in virtù dell’affermazione di un diritto da parte di un terzo sul bene (evizione) e si estrinseca in una diminuzione della sua utilità, per effetto della presenza di un vizio.

La norma, tuttavia, è chiara nello stabilire per la sua applicabilità che i diritti reali o personali non devono essere apparenti e che il compratore non deve avere avuto conoscenza degli stessi.

Dal suddetto principio muove la sentenza di Cassazione datata 4 gennaio 2018 n. 57, che ha escluso la sussistenza di una responsabilità del venditore laddove i vincoli sui beni siano apparenti/evidenti, nel solco di costante giurisprudenza, ancorchè in presenza di una dichiarazione dello stesso venditore nel senso di escludere la sussistenza di vincoli o pesi.

Il caso su cui si è espressa la Cassazione è emblematico: il promissario acquirente chiamava in causa il promittente venditore assumendo che, poiché i terreni con vocazione edificatoria oggetto dei diversi preliminari di compravendita erano risultati asserviti a servitù non dichiarate nei preliminari, era applicabile l’articolo 1489 c.c. con conseguente riduzione del prezzo stabilito nei preliminari. Il compratore esponeva di essersi reso conto solo dopo la stipula del preliminare, in particolare a seguito di sopralluogo per il frazionamento, dell’esistenza di servitù di cui non si era fatta menzione nei contratti preliminari, vale a dire: una servitù di canalette irrigue, una servitù di linea telefonica e soprattutto una servitù di elettrodotto Enel, sottolineando altresì che il promittente venditore aveva dichiarato nei preliminari che i beni erano privi di pesi e vincoli. E tuttavia era emerso che la Corte territoriale aveva accertato alcuni elementi, invece, che rendevano inoperante l’articolo 1489 c.c. ovvero, tra gli altri, che le servitù non erano apparenti, come dimostrato dalle fotografie in atti, che l’operazione era di entità economica rilevante e il promissario acquirente era un operatore professionale altamente qualificato, caratteristica che faceva escludere che il promissario acquirente ignorasse lo stato dei luoghi. Inoltre, la dimostrazione della conoscenza dello stato di fatto emergeva dalla circostanza che, pochi mesi dopo la stipula dei preliminari, la società acquirente aveva presentato al Comune un’istanza con una planimetria allegata dalla quale emergeva la linea elettrica di alta tensione. Alla luce di quanto aveva accertato la Corte territoriale, la Suprema Corte ha escluso l’applicabilità al caso di specie della giurisprudenza secondo cui l’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dall’onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione (Cassazione del 19 gennaio 2006 n. 976). Ciò in quanto tale principio non opera sia quando il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti.

Notasi che per oneri e diritti apparenti deve intendersi che risultino da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, come era nel caso di specie. In altri termini, accertata la effettiva conoscenza e non la mera conoscibilità delle opere, una clausola che affermi che i beni sono liberi da vincoli non ha alcun valore ai fini della responsabilità del venditore. Non può pertanto applicarsi la riduzione del prezzo poichè la stessa garanzia non ha alcuna rilevanza nell’ipotesi in cui l’acquirente era a conoscenza dello stato di fatto e di diritto del bene acquistato. Pertanto, nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, la responsabilità del venditore è esclusa sia quando il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, sia nel caso di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio senza che abbia rilevanza la dichiarazione del venditore dell’inesistenza di pesi o oneri sul bene medesimo.

Strade vicinali private ad uso pubblico

Criteri di individuazione ed elementi caratterizzanti. Strade vicinali private ad uso pubblico

 Il Comune ha l’obbligo di partecipare agli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria

 Le strade vicinali nascono come strade di proprietà privata, costituite con apporti di terreno dei proprietari frontisti (ex collatione privatorum agrorum), ossia mediante il conferimento di aree da parte dei proprietari di fondi latistanti e di fondi in consecuzione(sulla definizione anche Cassazione 3130/2013).

Nel tempo alcune di queste strade sono divenute ad uso pubblico.

Al fine di individuare l’esatta natura della strada, ovvero se semplicemente privata o gravata da servitù di uso pubblico ai sensi dell’art. 825 c.c. è necessario indagare le sue condizioni effettive, ovvero la sussistenza di determinati elementi solo con la presenza dei quali una strada può essere definita ad uso pubblico, in particolare:

– l’esistenza di un effettivo passaggio esercitato iure servitutis publicae da una collettività di persone qualificate dall’appartenenza ad un gruppo territoriale;

– la concreta idoneità del bene a soddisfare esigenze di carattere generale (anche per il collegamento con la pubblica via);

– l’esistenza di un titolo valido a fondamento del diritto di uso pubblico, che può anche identificarsi nella protrazione dell’uso da tempo immemorabile (tra le tantissime: T.A.R. Umbria – Perugia, 02 marzo 2018, n. 142 Cassazione civile 14 giugno 2018, n. 15618).

Le ricordate caratteristiche sono quelle che la giurisprudenza unanimemente riconosce per qualificare una strada privata di uso pubblico.

Sempre al fine della suddetta individuazione la giurisprudenza in senso unanime ha rilevato che  l’iscrizione della strada nell’elenco delle strade vicinali di uso pubblico non ha natura costitutiva o portata assoluta, ma riveste solo una funzione puramente dichiarativa della pretesa del Comune e costituisce presunzione iuris tantum, superabile con la prova contraria (ex plurimis: T.A.R. Piemonte – Torino 20 marzo 2013, n. 331 Cons. Stato Sez. 10 gennaio 2012, n. 43 Consiglio di Stato 29 maggio 2017, n. 2531).

A questo punto è dovuta una precisazione: la strada  vicinale anche se ne viene variato l’uso rimane di proprietà privata (anche: T.A.R. Umbria – Perugia, 02 marzo 2018, n. 142).

Recentemente il Consiglio di Stato ha ribadito sul punto un principio che pare ovvio, ovvero perché la strada anziché ad uso pubblico possa ritenersi di proprietà della Pubblica Amministrazione “non basta né che si esplichi il pubblico transito, né la mera previsione programmatica della sua destinazione a strada pubblica, né l’intervento di atti di riconoscimento da parte della Pubblica amministrazione circa la funzione da essa svolta, ma è indispensabile che l’ente locale abbia acquistato la proprietà del relativo suolo”, convenzione, provvedimento ablatorio, usucapione usurpazione espropriativa (Consiglio di Stato 31 agosto 2017, n. 4141).

Alla strada vicinale ad uso pubblico, una volta appurata la natura, segue un correlativo dovere della Pubblica Amministrazione di concorrere alle spese di manutenzione della stessa (Consiglio di Stato 21 settembre 2015, n. 4398).

Il Comune è tenuto a concorrere alle spese per la manutenzione, sistemazione e riparazione della strada vicinale, ai sensi dell’art. 3, del D.Lgs. Luogotenenziale 01.09.1918, n. 1446. Detto articolo prevede, infatti l’obbligo del Comune di partecipare agli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria delle strade vicinali, nella misura variabile da 1/5 fino a metà della spesa a seconda dell’importanza delle strade, purché la strada sia soggetta a pubblico transito, per il resto le spese di manutenzione fanno capo ai proprietari dei fondi finitimi o chi effettivamente trae dalla “strada un effettivo e concreto giovamento in misura e con modalità nettamente differenziate rispetto a tutti gli altri che pure ne fanno uso” (TA.R. Friuli-Venezia Giulia 24 luglio 1989, n. 277).

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