NEWS

La prelazione delle società agricole di persone

La Suprema Corte in un recente pronunciamento del 2023 (7 agosto 2023 n. 23989) riconferma quanto già dalla stessa statuito in tema di diritto di prelazione in capo alle società agricole di persone (Cass. 5 marzo 2019 n. 6302), con un orientamento che ormai si conferma costante ed aderente al dettato normativo.

Il legislatore del 2004 con il decreto legislativo  n. 99 ha introdotto all’art. 2 comma 3 il riconoscimento solo alle società agricole di persone con almeno la metà dei soci in possesso della qualifica di coltivatore diretto come risultante dall’iscrizione al registro delle imprese, sezione speciale, di cui all’articolo 2288 c.c. e s.s. il diritto di prelazione o di riscatto previsto sia per l’affittuario (articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590) sia per il proprietario confinante (articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817).

Già nel 2019, con la richiamata sentenza, la Suprema Corte  sanciva l’indispensabilità dell’indicazione accanto al nominativo dei soci della qualifica di coltivatore diretto nella sezione speciale del registro delle imprese di cui all’art. 2188 c.c., volta a dimostrare il possesso dei requisiti in capo ai soci ai sensi dell’art. 2 comma 3 dlgs 44/99

La norma è derogativa rispetto al principio stabilito dall’art. 2193 c.c., che regola in generale l’efficacia dell’iscrizione nel registro delle imprese e che consente di provare che i terzi abbiano avuto aliunde conoscenza dei fatti per i quali è prevista l’iscrizione: invece nella norma che si commenta il legislatore  ha adottato la scelta rigorosa di far desumere la prova del possesso dei requisiti di coltivatore diretto solo dall’iscrizione nel registro delle imprese nell’intento – dice la Cassazione-  di coniugare il riconoscimento dello sviluppo della forma societaria in agricoltura con la tutela del terzo acquirente, senza che siano ammesse interpretazioni estensive.

Viene esclusa, pertanto, nella recente sentenza 2023 cit. che abbiano alcuna validità atti diversi quali ad esempio atto di modifica della statuto societario dal quale, pure, risultava la qualifica di coltivatore diretto “volendo il legislatore riferirsi all’iscrizione di un atto che abbia lo scopo di evidenziare tale qualità dei soci e  non ad un atto avente un diverso oggetto, che venga, dunque, iscritto ed indicato con riferimento ad esso, in cui semplicemente risulti indicata quella qualità”.

Concludendo la Corte afferma che “Alla luce di tali principi, l’accertamento della qualifica di coltivatore diretto ad almeno la metà dei soci deve avvenire con rigide modalità, previste ex lege, con efficacia erga omnes, non potendosi attribuire valenza equipollente ad un atto notarile depositato presso la Camera di Commercio, per quanto regolarmente iscritto”.

 

 

 

 

 

Pignoramento dei Titoli Pac

Il caso, su cui è stata chiamata a decidere la Suprema Corte (sentenza del 27 settembre 2021 n. 26115), e che qui si commenta, riguarda le modalità di pignoramento dei titoli Pac ovvero i titoli dell’Agea -Agenzia per le erogazioni in agricoltura- relativi agli aiuti della Politica Agricola Comune, che rappresenta uno dei principali sostegni al reddito delle aziende agricole.

Un istituto di credito aveva assoggettato a espropriazione forzata terreni e fabbricati unitamente ai titoli Agea di proprietà del proprio debitore con successiva aggiudicazione e trasferimento sia dei titoli che degli immobili: proprio il decreto di trasferimento è stato impugnato – a mezzo di opposizione agli atti esecutivi – dagli eredi del debitore sull’assunto che il pignoramento degli uni dovesse invece essere autonomo rispetto agli altri ed il giudizio è giunto in Cassazione.

La Suprema Corte ha ritenuto il motivo, relativo allo necessaria autonomia del pignoramento dei titoli rispetto al pignoramento di terreni e fabbricati, fondato sulla base delle argomentazioni qui di seguito illustrate.

I titoli in base alla normativa comunitaria, nonché a quella nazionale di recepimento vengono assegnati indipendentemente dalla produzione effettiva del fondo, essendo invece correlati agli ettari di terreno posseduti (cosiddetto “disaccoppiamento”);  devono essere iscritti nell’apposito registro gestito dall’Agea (che assegna anche le somme ricevute -cosiddetti premi- in forza del diritto all’aiuto: i premi a differenza dei titoli non soggetti a pignoramento). Ancora  i titoli possono essere oggetto di trasferimento con la proprietà dei terreni o senza i terreni, pur in questi casi a determinate condizioni e previa iscrizione degli atti dispositivi nei registri Agea (possono essere anche affittati unitamente alla terra ed in questo caso non sono pignorabili).

Alla luce di questo quadro diventa evidente che i titoli Pac – la cui corretta qualificazione è stata discussa sia in dottrina che in giurisprudenza- non possono essere qualificati come pertinenze immobiliari ai sensi dell’art. 817 c.c. né accessori degli immobili pignorati e, quindi, non essere sottoposti a pignoramento immobiliare ai sensi dell’art. 2912 c.c. proprio in ragione della loro autonoma trasferibilità rispetto ai terreni.

Le circolari Agea, peraltro, specificano che -conformemente a quanto già in passato ritenuto nella giurisprudenza di merito- il pignoramento dei titoli P.A.C. debba avvenire nelle forme del pignoramento mobiliare presso il debitore e non nelle forme del pignoramento di crediti presso terzi, in ogni caso con la necessaria iscrizione del vincolo nel Registro AGEA ai fini dell’opponibilità ai terzi.

La conclusione cui giunge, quindi, la Corte è che i titoli Pac devono essere pignorati  autonomamente rispetto ai terreni nelle forme del pignoramento mobiliare in ragione della  possibilità di una loro trasferibilità separata, al fatto che per legge sono soggetti ad iscrizione nei pubblici registri e della opponibilità degli atti di disposizione ad essi relativi solo in caso di iscrizione nei suddetti pubblici registri, con conseguente necessaria iscrizione anche del pignoramento nel registro AGEA per l’opponibilità a terzi.

Non viene esclusa comunque, la possibilità che detti titoli possano essere espropriati con i terreni in funzione dei quali sono riconosciuti, operando una interpretazione estensiva dell’art. 556 c.p.c., previa redazione, da parte dell’ufficiale giudiziario, di due distinti atti di pignoramento, da depositare unitamente in cancelleria e, rispettivamente, da trascrivere nei registri immobiliari e da iscrivere nel citato Registro AGEA.

 

 

 

 

Quadro normativo delle società agricole

La legislazione in materia agraria è stata per lungo tempo sostanzialmente improntata sulla figura del coltivatore diretto e sulla coltivazione manuale e personale, si pensi alla normativa relativa ai contratti agrari, di cui alla legge 3 maggio 1982 n. 203, o alla ancora più datata normativa in tema di prelazione agraria, di cui alle leggi 26 maggio 1965 n. 590 e 14 agosto 1971 n. 817.

E tuttavia la nuova realtà economica ha richiesto sempre più spesso il ricorso allo strumento societario anche in materia agraria. La giurisprudenza di legittimità ha recepito questa esigenza di adeguamento, ritenendo equiparate la impresa familiare coltivatrice, di cui agli articoli 48 l.n. 203/82 e 230 bis c.c. alla società semplice (ex plurimis: Cass. 2013 n. 22732, Cass. 2006 n. 1099).

Anche il legislatore ha proceduto con numerosi interventi, pur non coordinati, volti a dare risalto alla figura societaria.

Ricordiamo che l’articolo 2135 c.c. è stato riformulato con il d.lgs n. 228 del 2001, che ne ha innovato la pregressa nozione di imprenditore agricolo allo scopo di rafforzarne la posizione soprattutto in relazione alle attività connesse, successivamente con il decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99 come modificato dal successivo decreto legislativo 27 maggio 2005, n. 101 (articolo 1) è stata creata la figura dell’imprenditore agricolo professionale (IAP), ben distinta per i requisiti indicati dalla figura di coltivatore diretto.

Nello stesso tempo il già citato decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99 ha configurato all’articolo 2, commi 1 e 2, un nuovo tipo di società con denominazione obbligatoria agricola, avente ad oggetto statutario l’esercizio esclusivo di una delle attività menzionate nel riformato articolo 2135 c.c.

Dette società divengono società agricole e possono essere equiparate all’IAP (articolo 1 comma 3) con le conseguenti agevolazioni se in caso di società di persone almeno un socio possieda la qualifica di IAP, per le Sas il socio accomandatario, in caso di società di capitali o cooperative almeno un amministratore, che sia anche socio per le società cooperative, sia in possesso della medesima qualifica.

Le società agricole possono anche, ai sensi dell’articolo 2 comma 4-bis, essere equiparate al coltivatore diretto persona fisica, con le conseguenti agevolazioni se le società di persone abbiano nella compagine sociale almeno un socio coltivatore diretto, mentre le società di capitali devono avere almeno un amministratore coltivatore diretto, e le società cooperative almeno un amministratore socio coltivatore diretto, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale. Viene, poi, introdotta una novità di grande rilievo all’articolo 2 comma 3, ovvero il riconoscimento solo alle società agricole di persone con almeno la metà dei soci in possesso della qualifica di coltivatore diretto come risultante dall’iscrizione al registro delle imprese, sezione speciale, di cui all’articolo 2288 c.c. e s.s. il diritto di prelazione o di riscatto previsto sia per l’affittuario (articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590) sia per il proprietario confinante (articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817). Anche per queste società valgono le agevolazioni per i coltivatori diretti.

L’indispensabilità del requisito per l’esercizio del diritto da parte di una società agricola di persone, ex articolo 2, comma 3 del d.lgs. n. 99 del 2004, da ravvisarsi nell’indicazione del nominativo dei soci aventi i requisiti per la qualifica di coltivatore diretto nella sezione speciale del registro delle imprese di cui all’articolo 2188 c.c. e s.s. viene ribadito dalla Cassazione (5 marzo 2019, n. 6302).

Si osserva che la condizione dell’iscrizione dei soci coltivatori diretti nel registro speciale delle imprese, posta a tutela del terzo acquirente, è del tutto dicotomica rispetto alla disciplina della prelazione in capo ai soggetti coltivatori diretti siano essi affittuari o proprietari confinanti, per i quali viene richiesta la prova della diretta coltivazione e della capacità lavorativa senza che registri o iscrizioni (ad esempio SCAU) abbiano un valore diverso da quello presuntivo.

Ricordiamo che il diritto di prelazione, di cui al solo articolo 8 l.n. 590/65, spetta anche alle cooperative agricole di braccianti ai sensi dell’articolo 16 Legge 14 agosto 1971, n. 817.

Per le cooperative di cui all’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo del 18 maggio 2001, n. 228, è prevista la prelazione – sia ex art. 8 l.n. 590/65 che ex art. 7 l.n. 517/71, qualora almeno la metà degli amministratori e dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto come risultante dall’iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese di cui agli articoli 2188 e seguenti del codice civile, (articolo 7-ter del decreto legge 24 giugno 2014, n. 91, introdotto dalla legge di conversione 11 agosto 2014, n. 116)

Non sembra, invece, sia estendibile alle società, il nuovo diritto di prelazione, previsto a favore dei proprietari confinanti IAP se iscritti nella previdenza agricola in caso di mancato insediamento di coltivatori diretti affittuari sul fondo offerto in vendita (l’articolo 2-bis al secondo comma dell’articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 introdotto dall’articolo 1 terzo comma della legge 28 luglio 2016, n. 154), posto che, come più volte ribadito dalla giurisprudenza, il diritto di prelazione e riscatto agrari costituiscono ipotesi tassative, non suscettibili di interpretazione estensiva, in quanto limitativi della libertà di circolazione.

Per quanto riguarda la normativa sui contratti agrari, si osserva che la recente equiparazione “ai coltivatori diretti, ai fini della presente legge, anche (de)gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola” (comma aggiunto all’articolo 7 della legge 203/82 dalla legge finanziaria 27 dicembre 2017 n. 205) renderebbe sensato ritenere che anche alle società vada applicata la normativa generale e non la normativa residuale per non coltivatori diretti, di cui all’articolo 23 della l.n. 203/82.

 

 

Agevolazioni per Piccola Proprietà Contadina e decadenza dai benefici all’acquirente: quando non si applica

La legge 26 febbraio 2010, n. 25, dispone che: “Al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, (…) gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarie operate attraverso l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare ISMEA, sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecarie nella misura fissa ed all’imposta catastale nella misura dell’1%. (…) I predetti soggetti decadono dalle agevolazioni se, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula degli atti, alienano volontariamente i terreni ovvero cessano di coltivarli o di condurli direttamente”.

Si ricorda che, con la soppressione del termine di scadenza, le agevolazioni per la piccola proprietà contadina sono divenute definitive (articolo 1, comma 41, della legge 13 dicembre 2010, n. 220).

La legge 26 febbraio 2010, n. 25 si rifà alla pregressa normativa in tema di PPC (legge n. 604/1954) adeguandone il contenuto. Anche per tale ultima normativa vale quanto stabilito dall’articolo 11 dlgs. 228/2001, comma 1, in tema di decadenza dai benefici ovvero: “Il periodo di decadenza dai benefici previsti dalla vigente legislazione in materia di formazione e di arrotondamento di proprietà coltivatrice è ridotto da dieci a cinque anni”

Lo stesso articolo 11, ai commi 2 e 3, stabilisce eccezioni alla regola della decadenza supra stabilita, ovvero se il beneficiario prima che siano trascorsi 5 anni dalla stipula dell’atto alieni il terreno ovvero cessi di coltivarli e di condurli direttamente. In particolare il comma 3 così recita: “Non incorre nella decadenza dei benefici l’acquirente che, durante il periodo vincolativo di cui ai commi 1 e 2, ferma restando la destinazione agricola, alieni il fondo o conceda il godimento dello stesso a favore del coniuge, di parenti entro il terzo grado o di affini entro il secondo grado, che esercitano l’attività di imprenditore agricolo di cui all’articolo 2135 del codice civile, come sostituito dall’articolo 1 del presente decreto. Le disposizioni del presente comma si applicano anche in tutti i casi di alienazione conseguente all’attuazione di politiche comunitarie, nazionali e regionali volte a favorire l’insediamento di giovani in agricoltura o tendenti a promuovere il prepensionamento nel settore”.

Recentemente la Suprema Corte (Cassazione sezione Tributaria 18 maggio 2022 n. 15905), nell’interpretare la suindicata norma, ha stabilito che l’esclusione dalla decadenza dei benefici opera anche nelle ipotesi in cui l’affitto o la vendita vengano effettuate a favore della società -sia essa di persone che di capitale – il cui oggetto sociale sia riconducibile all’articolo 2135 c.c. e che abbia una compagine societaria composta esclusivamente dai soci legati da un rapporto coniugale di parentela entro il terzo grado o di affinità entro il secondo con l’originario beneficiario della prestazione.

La Cassazione fonda tale principio di salvezza delle agevolazioni, basandosi sulla normativa di cui al dlgs 99/2004 e successive modifiche ed integrazioni, con particolare riferimento alle previsioni relative alle società agricole qualificate come Imprenditori Agricoli Professionali (articolo 1 comma 3 dlgs 99/2004 e articolo 2 comma 4 ma si veda anche il comma 4 – bis che estende le agevolazioni anche alle società agricole di persone con almeno un socio coltivatore diretto, alle società agricole di capitali con almeno un amministratore coltivatore diretto, nonché alle società cooperative con almeno un amministratore socio coltivatore diretto).

Proprio in ragione della sostanziale equiparazione, operata dal legislatore del 2004, delle società agricole IAP con la persona fisica che ha assunto qualifica di IAP, la Corte ha ritenuto di applicare le eccezioni di decadenza, di cui all’articolo 11 comma 3 dlgs 228 n. 2001, anche alle società agricole IAP composte dai familiari con la linea di parentela specificata nel medesimo articolo, per essere mantenuta in questi casi la presunzione di continuità della coltivazione del fondo.

Secondo la Suprema Corte, anche se la normativa tributaria e di agevolazione è soggetta ad un’interpretazione restrittiva, quanto statuito in ordine all’applicabilità delle agevolazioni anche alle società agricole composte dai familiari non costituisce una deroga a tale principio, comportando un mero adeguamento al dettato normativo.

Sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione 15/11/2022 n. 33645 Occupazione senza titolo di beni immobili Il danno da perdita subita se non provato può essere liquidato in via equitativa dal Giudice

La Suprema Corte Cass. S.U. 15/11/2022 n. 33645 è intervenuta a dirimere un annoso contrasto in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di beni immobili, su cui si erano espresse, con due divergenti indirizzi giurisprudenziali, la Seconda e Terza Sezione della Corte di Cassazione.

Vi è da precisare che tali distinti indirizzi ed il caso su cui si sono espresse le Sezioni Unite non riguardano la fattispecie in cui il titolo è cessato, per la quale si applica pacificamente l’articolo 1591 c.c., bensì l’ipotesi in cui l’occupazione abusiva è caratterizzata dall’originario difetto del titolo, per la quale si applica il regime di responsabilità extracontrattuale di cui all’articolo 2043 c.c.

Il nucleo delle distinte interpretazioni inerisce l’inquadramento del danno da occupazione senza titolo “in re ipsa” (teoria normativa o causale) svolta dai Giudici.

Da un lato il danno viene fatto discendere direttamente dalla natura fruttifera del bene occupato abusivamente e, dunque, dall’impedimento a ricavarne un’utilità per la preclusione all’uso anche solo potenziale della cosa, senza che sia necessaria alcuna prova ulteriore e sempre fatta salva la prova contraria.

Dall’altro l’alleggerimento dell’onere probatorio con ammissione della prova per presunzioni non può includere l’esonero dell’allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia deve essere provata l’intenzione concreta del proprietario di mettere l’immobile a frutto; ciò in quanto (teoria causale) l’evento danno non può essere confuso con il danno conseguente all’impossessamento senza titolo, che deve essere provato.

Le Sezioni Unite, dopo avere analizzato le sentenze che hanno preceduto il pronunciamento, arrivano ad una tesi mediana, stabilendo il principio secondo cui nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo il “fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita” “è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”.

Tale danno da perdita subita costituito dal godimento perso è presunto e qualora “non può essere provato nel suo preciso ammontare può essere liquidato dal Giudice con valutazione equitativa se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”.

Distinta è invece l’ipotesi in cui la domanda di risarcimento del danno riguardi il mancato guadagno (lucro cessante) nel qual caso il fatto costitutivo “è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”.

In tale differenziazione la Corte specifica che, una volta che si quantifichi equitativamente il godimento perduto con il canone locativo di mercato, posto che il corrispettivo di una locazione ai correnti valori rientra nelle perdite subite, nella domanda risarcitoria per danni da mancato guadagno “l’onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi – fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato”, pur con la considerazione che l’onus probandi può essere assolto mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o con le presunzioni semplici.

costituzione coattiva rapporto di affitto nel caso di eredi coltivatori del proprietario

Nell’eventualità di decesso di proprietario di fondi rustici condotti direttamente da lui o dalla sua famiglia chi può succedergli nella conduzione?

L’articolo 49, comma 1, della legge 1982 n. 203, nell’ottica di preservare la continuità nell’ordinamento produttivo, stabilisce il diritto a continuare nella conduzione o nella coltivazione dei fondi per quelli tra gli eredi che, al momento dell’apertura della successione, risultino avere esercitato e continuino ad esercitare su tali fondi attività agricola, in qualità di imprenditori a titolo principale o di coltivatori diretti, e ciò anche per le porzioni ricomprese nelle quote degli altri coeredi.

L’articolo è chiaro nel definire le condizioni ed i soggetti in presenza dei quali si applichi tale diritto ovvero devono sussistere i seguenti presupposti:

– la qualifica di erede e contestualmente che lo stesso sia anche coltivatore diretto o iap;

– la coltivazione/conduzione continuata da parte di quest’ultimo dei fondi del de cuius anche al momento dell’apertura della successione;

– la sussistenza di una comunione ereditaria tra chi ha coltivato e continua a coltivare i fondi del de cuius e gli altri coeredi e avente ad oggetto i fondi sui quali si intende costituire il rapporto di affittanza ex articolo 49 della legge n. 203/1982.

Proprio in ragione della finalità della norma, che è quella di garantire la continuità dell’attività dell’azienda agricola, deve rilevarsi che l’ipotesi dalla stessa regolata riguarda il consolidamento di una situazione di fatto relativo a quello tra gli eredi che già si occupava della coltivazione diretta dei fondi devoluti in eredità, prima della morte del de cuius; ciò avviene tramite la costituzione appunto di un rapporto di affitto ex lege (affitto coattivo) della durata di quindici anni a partire dall’apertura della successione nei confronti degli altri coeredi: non rientra in tale ipotesi, invece, il caso in cui vi sia la pregressa sussistenza di altro titolo di affittanza.

Così ultimamente anche la Corte di Appello di Perugia, Sezione Specializzata Agraria, 19/08/2020, richiamando un indirizzo consolidato di Cassazione ha ribadito la differenza tra l’affitto coattivo regolato dall’articolo 49, comma 1, l.n. 203/1982 ed il caso di un affitto volontariamente stipulato con il proprietario finché questi fu in vita ed in essere al momento dell’apertura della successione.

Un conto è l’affitto coattivo che si instaura in favore di quello degli eredi che già coltivi il fondo in presenza delle condizioni indicate, altro conto è che sussista un distinto titolo contrattuale in essere al momento dell’apertura della successione, ipotesi quest’ultima cui non si applica dall’articolo 49 comma 1, in quanto l’erede coltivatore risulta già tutelato a fronte di autonomo contratto stipulato a suo tempo con il de cuius, ai sensi del disposto del successivo articolo 49 comma 3. Tale comma stabilisce che il contratto non si scioglie per la morte del concedente, per cui l’erede stesso, in qualità di concessionario “ex contractu”, continua ad usufruire del godimento del fondo rustico (cfr. Cass. 30.9.2016 n. 19412; Cass. 20 agosto 2015 n. 17006; Cass. 2001/4975), con subentro in tal caso degli eredi del de cuius nell’autonomo titolo negoziale quali concedenti.

Nell’ipotesi di affitto coattivo vale rilevare che il mancato accordo sul canone in via consensuale non costituisce alcun ostacolo alla costituzione ex lege di un rapporto di affitto tra i coeredi, avendo specificato la Cassazione con una recente sentenza (n. 25759 del 14/10/2019) che l’omessa determinazione del canone in via consensuale “si sopperisce mediante i meccanismi generali di integrazione del contratto, ossia sulla base dell’applicazione analogica dell’articolo 1474 c.c., comma 2, facendo riferimento al prezzo di mercato”.

divieto di contratti associativi agrari

La Cassazione, con sentenza 8 maggio 2014 n. 9978, si è espressa su di un caso riguardante la concessione di un podere ad una famiglia coltivatrice, la quale si impegnava a coltivarlo ed a ripartirne spese ed utili con il concedente, con divisione dei frutti e delle spese ancorché in percentuale diversa con il concedente, ed ha interpretato, sul solco di un precedente indirizzo (Cass. 2007 n. 8834, Cass. 2000 n. 683, Cass. 25404/2009) un siffatto accordo tra le parti come contratto partecipativo/associativo vietato ai sensi dell’articolo 45 comma 2 l.n. 203/82 e, conseguentemente, nullo. L’articolo 45 comma 2 l.n. 203/82 stabilisce che: “È fatto comunque divieto di stipulare contratti di mezzadria, colonia parziaria, di compartecipazione agraria, esclusi quelli stagionali e quelli di soccida”.

La sentenza succitata, interpretando la norma, ha ribadito il principio granitico secondo cui il contratto di affitto di fondo rustico regolato dalla legge 1982 n. 203 si configura come un contratto in cui la proprietà non ha alcuna partecipazione all’impresa altrui: il concedente fornisce unicamente un fondo, per il quale riceve una controprestazione/corrispettivo con un canone di mercato in denaro.

Si noti che l’articolo 27 l.n. 203/82 titola “Riconduzione all’affitto” e stabilisce che: “Le norme regolatrici dell’affitto dei fondi rustici si applicano anche a tutti i contratti agrari, stipulati dopo l’entrata in vigore della presente legge, aventi per oggetto la concessione di fondi rustici o tra le cui prestazioni vi sia il conferimento di fondi rustici”.

In merito, tuttavia, la Suprema Corte precisa che tale riconduzione non può riguardare i soli contratti associativi, visto il divieto di cui all’articolo 45 comma 2 l.n. 203/82, ma i “soli contratti atipici omogenei, sotto il profilo causale, all’affitto, in quanto caratterizzati dallo scambio tra concessione in godimento di un fondo rustico e altre utilità, mentre resta preclusa ogni possibilità di pretendere la conversione in affitto dei contratti associativi stipulati nella vigenza della l.n. 203 citata che, stipulati in violazione dell’articolo 45, comma 2, sono nulli”.

I principi meglio specificati nella suddetta sentenza sono i seguenti:

– l’articolo 45 l.n. 203/82 ha tassativamente negato la possibilità di stipulare contratti di mezzadria, colonia parziaria e compartecipazione dopo l’entrata in vigore della legge 3 maggio 1982 n. 203, salvo conversione dei contratti in corso all’epoca dell’introduzione della legge, che quindi sono nulli;

– alla luce di tale divieto, ai contratti associativi agrari stipulati dopo l’entrata in vigore della legge non si applica la riconduzione alla normativa del contratto di affitto stabilito dall’articolo 27 l.n. 203/82.

A riprova di quanto sopra la Cassazione 13 aprile 2007 n. 8834 ha rilevato che deve ritenersi preclusa qualsiasi possibilità di rinnovazione tacita dei rapporti agrari di tipo associativo ancora in vigore al momento dell’entrata in vigore della legge sui contratti agrari (e non convertiti in affitto a richiesta di una delle parti), poi scaduti ai sensi degli articoli 25 e 34 l.n. 203/82; la preclusione di una rinnovazione tacita di tali rapporti si basa proprio sull’assunto che la stessa si risolverebbe nell’instaurazione di nuove convenzioni in contrasto con il divieto di legge di cui all’articolo 45 comma 2 l.n. 203/82 che sono nulle.

La prelazione sull’affitto

L’articolo 4 bis della legge 3 maggio 1982 n. 203 così come introdotto dall’art. 5 del D.lgs del 18 maggio 2001 n. 228 ha stabilito il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto al fine di garantire una continuità all’impresa agricola già affittuaria del fondo.

Con recente pronunciamento del 20 settembre 2021 (n. 25351) la Cassazione ha interpretato la norma chiarendone i presupposti che erano, peraltro, già stati delineati seppur in modo sintetico da altra precedente, e unica a quanto consta, sentenza della Suprema Corte n. 10818/2004.

Analizzando le previsioni dell’articolo di legge, utili per capire quanto, poi, statuito dalla Cassazione, si osserva che il legislatore ha scadenziato la tempistica degli adempimenti a carico del proprietario che voglia concedere alla scadenza del contratto il fondo a terzi, nei confronti del conduttore uscente e di quest’ultimo nonché le conseguenze in caso di violazione ovvero:

– il locatore deve procedere alla comunicazione mediante raccomandata con avviso di ricevimento delle offerte ricevute di affitto almeno 90 giorni prima della scadenza del contratto di affitto (comma 1);

– il conduttore che voglia esercitare la prelazione è tenuto ad offrire al locatore condizioni uguali a quelle che gli sono state comunicate entro quarantacinque giorni dal ricevimento della comunicazione di cui al 1° comma e nelle forme ivi previste (comma 3);

– la mancata comunicazione delle offerte da parte del locatore secondo quanto indicato dal comma 1 e la conseguente concessione in affitto a terzi entro i sei mesi successivi alla scadenza del contratto ovvero la concessione sempre entro sei mesi a condizioni più favorevoli di quelle comunicate al conduttore comporta il mantenimento da parte del conduttore del diritto di prelazione da esercitare nelle forme di cui al comma 3 entro il termine di un anno dalla scadenza del contratto non rinnovato (comma 4).

La norma prosegue specificando che a seguito del positivo esercizio del diritto di prelazione si instaura un nuovo rapporto di affitto alle medesime condizioni del contratto concluso dal locatore con il terzo, con conseguente sostituzione ex lege di un contraente (precedente affittuario) all’altro (terzo).

La prelazione non si applica (comma 2):

–  quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare l’affitto;

– nei casi di cessazione del rapporto di affitto per grave inadempienza o recesso del conduttore ai sensi dell’articolo 5 l.n. 203/82;

– in caso di recesso del conduttore, con esclusione, quindi, della prelazione nei casi in cui il conduttore non abbia manifestato interesse a continuare l’impresa o in ragione di un comportamento dello stesso da sanzionare.

Le perplessità degli interpreti e degli operatori di settore sono state più volte individuate, oltre che per alcuni rilievi di tipo costituzionale su cui qui non ci si soffermerà, sia nella stretta tempistica indicata dalla norma, sia nella oggettiva difficoltà del conduttore di provare i presupposti della prelazione e la loro violazione.

Tale difficoltà è stata, peraltro, rilevata dalla stessa Suprema Corte con la sentenza sopra citata che a tale proposito ha rilevato la differenza tra prelazione sulla vendita di fondi, di cui alla legge 590/1965 e 817/1971 e successive modifiche ed integrazioni, in cui è d’obbligo la notifica per iscritto del preliminare e la prelazione sull’affitto in cui le trattative finalizzate alla conclusione del contratto possono avvenire anche oralmente, con conseguente difficoltà probatoria.

E tuttavia la Cassazione, attenendosi al dettato letterale della norma, ha stabilito che non può essere ritenuto sufficiente per presumere violata la prelazione la mera sottoscrizione di un contratto di affitto nei sei mesi successivi alla scadenza; d’altro canto il locatore è tenuto a comunicare al conduttore solo le offerte ricevute antecedentemente e fino al 90esimo giorno antecedente alla scadenza del contratto, mentre le offerte ricevute a partire dal 90esimo giorno non dovranno essere comunicate.

Ne deriva che la lesione del diritto di prelazione sussiste solo in caso di coesistenza delle tre condizioni la cui prova è posta a carico del conduttore ovvero che “il concedente a) abbia ricevuto (evidentemente provocate dalla manifestazione della intenzione di concedere nuovamente in affitto il fondo, il cui affitto, già disdettato, sta per scadere) offerte di affitto da parte di terzi; b) non abbia comunicato all’affittuario, almeno novanta giorni prima della scadenza del contratto, le offerte ricevute; c) abbia concesso il fondo in affitto a terzi entro i sei mesi dalla scadenza del contratto”, mentre la mancanza di una sola di esse esclude la sussistenza di tale lesione del diritto.

Registrazione del contratto di affitto di fondo rustico e rilevanza di tipo fiscale

È noto che i contratti di locazione ed anche i contratti di affitto di fondi rustici sono soggetti all’obbligo di registrazione ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, articolo 3 (Testo Unico Imposta Registro articolo 17, commi 1-3 bis, e articolo 3 lett. a).

Detto obbligo di registrazione nei contratti di affitto di fondo rustico, differentemente che nei contratti di locazione abitativa o non, ha una rilevanza di tipo fiscale ma non civilistico nel senso che la sanzione di nullità prevista dall’articolo 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004 n. 311 (legge finanziaria 2005) non è da ritenersi applicabile agli stessi.

La norma citata così recita: “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari o di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

La Cassazione con sentenza dell’8 gennaio 2016 n. 132, confermata da un pronunciamento recente, Cassazione 6 marzo 2020 n. 6408, ha indicato numerosi criteri interpretativi della normativa volti ad escludere appunto che detta sanzione di nullità si possa riferire ai contratti agrari.

In primis se è vero che anche i contratti di locazione costituiscono i diritti relativi di godimento, in cui potrebbero farsi rientrare anche i contratti di affitto disciplinati oltre che dalla legge speciale anche dagli articoli 1615 e seguenti c.c., tuttavia la precisazione normativa in commento si spiega, secondo la Suprema Corte, se riferita sia a contratti tipici diversi dalla locazione (es. il comodato) sia a contratti atipici che abbiano come effetto la costituzione di diritti relativi di godimento, intendendo il legislatore impedire le elusioni della legge che si sarebbero potute riscontrare con l’utilizzazione di fattispecie contrattuali anche atipiche, diverse dalla locazione, ma aventi effetti analoghi.

Ad avvalorare quanto sopra è l’indicazione di legge di “(…) unità immobiliari ovvero … loro porzioni” da ricondursi a immobili iscritti al catasto urbano e non al “fondo” o ai “terreni” oggetto della legge 3 maggio 1982, n. 203.

Sul punto non rileva che i fabbricati rurali siano per legge iscritti al catasto urbano in quanto gli stessi sono strumentali al fondo.

Il presupposto da cui muove la Suprema Corte è che la disciplina dei contratti agrari è speciale e del tutto distinta da quelle sulle locazioni di immobili urbani (legge 27 luglio 1978, n. 392), e, nell’ambito di queste ultime, sulle locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo (legge n. 431 del 1998 cit.) e non può essere equiparata a quella stessa normativa.

Anche i contratti verbali che ai sensi dell’art. 41 legge 203/1982 se ultranovennali sono validi ed efficaci nei confronti di terzi in deroga agli articoli 1350 n. 8 e 2643 n. 8 (secondo cui tutti i contratti novennali debbono farsi per atto pubblico e scrittura privata sotto pena di nullità), pur soggetti all’obbligo di registrazione, non possono essere sanzionati con la nullità in mancanza di questi.

Alla luce delle considerazioni fatte, per quanto la Corte di Cassazione affermi il principio di diritto per il quale la legge 30 dicembre 2004, n. 311, articolo 1, comma 346, (legge finanziaria 2005) non si applica ai contratti di affitto a coltivatore diretto, aventi ad oggetto terreni e fabbricati rurali, pur se soggetti all’obbligo della registrazione, lo stesso può essere comunque riferito in generale a tutti i contratti di affitto di fondo rustico.

Così anche le convenzioni assistite pur non espressamente citate dalla Cassazione, essendo regolate dall’articolo 45 legge 203/1982 ritengo si debbano far rientrare nei criteri anzi detti.

In conclusione detti contratti pertanto sono validi ed hanno effetto riguardo ai terzi, a prescindere dall’adempimento dell’obbligo fiscale, anche se verbali o non tr

Coltivazione terreni non è prova di usucapione

È noto che ai fini del possesso per usucapione la prova degli elementi costitutivi grava su chi invoca la fattispecie acquisitiva.

La problematica che si pone spesso in campo agricolo riguarda la coltivazione dei fondi e se questo elemento, una volta provato, integri un requisito utile per usucapire un bene.

In primis vale osservare che naturalmente la presenza di un titolo che giustifichi la coltivazione non può consentire l’acquisto per usucapione, fatto salvo che colui che intende usucapire un bene provi l’interversione del possesso ai sensi dell’articolo 1164 c.c. oltre agli altri requisiti richiesti dall’articolo 1158 c.c.

Il principio generale da applicarsi è il seguente: chi chiede l’accertamento della proprietà per usucapione deve provare un comportamento continuo ed ininterrotto per oltre vent’anni tale da manifestare l’intenzione di esercitare il potere sulla cosa; tale potere deve essere corrispondente a quello del proprietario ed esplicitarsi come una signoria sulla cosa che permanga per tutto il tempo indispensabile per usucapire, senza interruzione, sia per quanto riguarda l’animus che il corpus. È da escludere che la mera tolleranza del proprietario possa, invece, far integrare il suddetto requisito.

Quanto alla tolleranza, la stessa è da ravvisarsi tutte le volte che il godimento della cosa, lungi dal rivelare l’intenzione del soggetto di svolgere un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale, tragga origine da spirito di condiscendenza (tra le tante Cassazione, Sez. II, 14 febbraio 2017 n. 3898, Cassazione, Sez. II, 2 settembre 2015 n. 17459).

Alla luce anche di queste considerazioni recentemente la Cassazione (Cassazione 5 marzo 2020 n. 6123) ha specificato che ai fini della prova degli elementi costitutivi dell’usucapione la coltivazione del fondo non è sufficiente a configurare il possesso ad usucapionem, perché non esprime in modo inequivocabile l’intento del coltivatore di possedere.

La sentenza suindicata si pone in linea con un recente indirizzo (Cassazione 17376/2019 e 18215/2013) che ha superato i precedenti difformi, con il quale viene ribadito come la coltivazione del fondo non sia di per sé manifestazione di esercizio sufficiente al diritto di proprietà.

Quello che occorre invece è che tale attività materiale corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà venga accertata tramite indizi univoci volti ad attestare che la stessa sia svolta uti dominus.

L’accertamento di tali elementi è demandato al giudice di merito e realizza un’indagine di fatto, rimessa all’apprezzamento discrezionale, insindacabile in sede di legittimità, purché risulti logica e congruamente motivata. Tale accertamento deve valutare i poteri nel complesso esercitati sul bene ed anche come l’attività di chi pretende di essere possessore si correla con il proprietario.

Nel caso su cui si è espressa dalla Corte di Cassazione il comportamento del proprietario era stato valutato dal giudice di merito tale da renderlo incompatibile con la sussistenza dell’altrui possesso sul fondo e, pertanto, sono stati ritenuti insussistenti gli elementi fondanti l’usucapione.

CONTATTI

h

Tutti diritti riservati ®
Studio Legale Avv. Silvia Pagliazzo
P.Iva 02205920024

Indirizzi:

Studio Avv. Silvia Pagliazzo

Patrocinante in Cassazione

Viale Malpighi 12 20129 Milano

Viale Regina Giovanna 32- 20129 Milano

Via Viotti 6- 13100 Vercelli

Tel. 02 82197726  / Tel. 3472705608

Fax:02.39296751

Email: info@studiolegalepagliazzo.it

 

PEC: silvia.pagliazzo@milano.pecavvocati.it

Privacy Policy Cookie Policy