Il diritto di superficie è disciplinato dall’articolo 952 c.c. che stabilisce che: “1° Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. 2° Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.
Tale diritto di natura reale si pone in deroga al principio di accessione (articolo 934 c.c.) – in cui normalmente il proprietario del suolo è proprietario anche della costruzione sopra stante – e comporta una separazione tra proprietà del suolo – che rimane in capo al concedente – e della costruzione soprastante effettuata da terzi, previa concessione ad aedificandum. Il secondo comma prevede la distinta ipotesi di poter alienare una costruzione già esistente, che viene alienata come proprietà superficiaria.
Il diritto a costruire, regolato dal comma 1 dell’articolo, viene riconosciuto come diritto reale anche prima della costruzione e consente al suo titolare di poter edificare e di mantenere quanto edificato, nel senso che, ove la costruzione rovini, egli ha la possibilità di riedificarla, nei limiti del suo titolo, con specificazione che l’edificazione può concernere sia la costruzione su suolo sia la sopraelevazione su un edificio esistente. Il diritto di superficie, pertanto, non si estingue per perimento della costruzione salvo diversa pattuizione tra le parti.
La costituzione di tale diritto comporterà per il proprietario concedente una evidente compressione del suo diritto di proprietà, come anche sancito dalla Cassazione (00/6656), verso la corresponsione di un prezzo normalmente ben inferiore a quello corrispondente alla vendita del terreno; l’atto di cessione – da formalizzarsi tramite atto scritto ab substantiam e da trascriversi – dovrà quindi indicare una scadenza essendo da escludersi, pur nella astratta possibilità, un diritto di superficie a tempo indeterminato e pur nella consapevolezza che gli investimenti delle imprese presuppongono una lunga durata.
In caso di costituzione del diritto di superficie a tempo determinato l’estinzione del diritto allo scadere del termine ha i seguenti effetti:
1) Il proprietario del suolo diventa anche proprietario della costruzione (articolo 953 c.c.) salvo diversa volontà delle parti (articolo 953 c.c.).
2) I contratti di locazione che hanno per oggetto la costruzione non durano se non per l’anno (articolo 954 comma 2) in corso alla scadenza del termine.
3) L’estinzione di tutti i diritti reali imposti dal superficiario (articolo 954 comma 1).
4) L’estinzione delle ipoteche (articolo 2816 comma 1), con l’aggiunta che, se il superficiario ha diritto ad un corrispettivo per l’acquisto della costruzione da parte del proprietario del suolo, le ipoteche iscritte contro di lui si risolvono sul corrispettivo medesimo.
Il diritto di superficie può estinguersi anche: per prescrizione, per quanto riguarda il diritto di fare e riedificare la costruzione, per non uso ventennale, per rinunzia o per confusione, per cause di risoluzione espressamente previste dall’atto costitutivo, quali inadempimenti espressamente definiti ecc.
In tali casi l’articolo 2816, comma 2, c.c. prevede che se per altre cause – diverse dalla scadenza del termine – si riuniscono nella medesima persona il diritto del proprietario del suolo e quello del superficiario, le ipoteche dell’uno e dell’altro continuano a gravare separatamente sui diritti stessi con la conseguente legittimità dell’espropriazione forzata su entrambi i diritti (Cass. 12.02.2024 n. 3897). Nota (1)
Alla luce di quanto brevemente esposto senza pretesa di esaustività, si osserva che è sempre necessario disciplinare con attenzione nel preliminare e nel successivo definitivo i vari aspetti, in parte già segnalati, inclusi la proprietà delle strutture e l’obbligo di smaltimento delle strutture/costruzioni insistenti sul terreno e relative garanzie.
Da segnalare che a partire dal 1 ° gennaio 2024 la legge di bilancio 2024 (Legge n. 213 del 30 dicembre 2023) all’articolo 1, comma 92 ha imposto una nuova tassazione particolarmente penalizzante per i proprietari concedenti in quanto prevede la applicazione della lettera h) del primo comma dell’articolo 67 TUIR a tutte le cessioni di diritti reali, incluso il diritto di superficie, assoggettato quindi a tassazione come reddito diverso con conseguente tassazione sull’intero corrispettivo ricevuto.
Sullo scottante tema dell’agrivoltaico, che ha interessato la concessione dei terreni anche a mezzo di diritto di superficie, ci si limita in questa sede ad accennare al recente decreto legge 15 maggio 2024 n. 63 – disposizioni urgenti per le imprese agricole, della pesca e dell’acquacoltura nonché per le imprese di interesse strategico nazionale – pubblicato nella G.U.n.112 del 15 maggio 2024 che, all’articolo 5 – disposizioni finalizzate a limitare l’uso del suolo agricolo – vieta l’installazione di impianti fotovoltaici a terra nelle zone classificate come agricole da piani urbanistici (ammettendo quindi solo il cosiddetto agrivoltaico avanzato), ma consente interventi di modifica, rifacimento, potenziamento o integrale ricostruzione degli impianti già installati a condizione che non comportino incremento dell’area occupata.
Nota (1) Per completezza: i diritti reali costituiti dal proprietario-concedente e gravanti sul suolo all’estinzione del diritto di superficie si estendono alla costruzione, in virtù del principio dell’accessione, mentre ai sensi dell’articolo 2816 primo comma c.c. le ipoteche iscritte contro il proprietario del suolo successivamente alla costituzione della superficie non si estendono alla superficie.