L’articolo 8, comma 4, della legge n. 590/1965 stabilisce che, ai fini dell’esercizio della prelazione agraria con oggetto i fondi rustici, il proprietario debba notificare con lettera raccomandata al coltivatore affittuario la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite, inclusa la clausola sull’eventualità della prelazione, ed il coltivatore ha 30 giorni di tempo dal ricevimento della raccomandata per esercitare tale diritto.

La norma è applicata anche ai proprietari confinanti aventi diritto di prelazione coltivatori diretti o Iap in assenza di insediamenti stabili di coltivatori diretti sul fondo offerto in vendita.

La denuntiatio è una vera e propria proposta di alienazione ai sensi dell’art. 1326 c.c. che consente all’avente titolo di esercitare la prelazione e, quindi, di acquistare alle stesse condizioni il fondo medesimo.

A carico del venditore vi è pertanto l’obbligo di trasmettere la proposta di alienazione; pur non essendo previsti termini per la notifica, per ovvi motivi la trasmissione dovrà avvenire antecedentemente alla stipula del definitivo, realizzatosi il quale in capo al soggetto avente diritto di prelazione resta l’azione di riscatto.

Con numerose sentenze, anche recenti (tra le tante: Cass. 2018/28495) la Suprema Corte ha negato quindi la possibilità di effettuare la stessa in qualsiasi modo anche verbale, ribadendo un principio chiaro: la denuntiatio deve avere forma scritta, a pena di nullità.

La forma scritta è prevista ad substantiam ai sensi dell’art. 1350 c.c. poiché la denuntiatio va considerata sia come un atto negoziale sia come un atto preparatorio di una fattispecie traslativa avente ad oggetto un bene immobile, il fondo rustico appunto.

La necessità della forma scritta viene ritenuta dalla Cassazione indispensabile anche perché assolve le esigenze di certezza, trasparenza e tutela utile a tutti i soggetti interessati.

In questo modo da un lato, infatti, viene imposta la certezza del nome del terzo acquirente, evitando fini speculativi ai danni del titolare del diritto di prelazione e dall’altro viene garantito al terzo acquirente un lasso di tempo certo, appunto 30 giorni dal ricevimento della raccomandata, entro cui l’efficacia del medesimo preliminare viene sospesa.

Inoltre sempre il terzo acquirente viene sottratto al pericolo di essere assoggettato al riscatto esercitato dal coltivatore (o confinante) pretermesso; mentre il coltivatore (o confinante) è garantito, infine, in ordine alla sussistenza di condizioni della vendita più favorevoli stabilite dal proprietario promittente venditore e dal terzo promissario acquirente.

Nello stesso modo tra le tante anche Cass. 31/01/2014, n. 2187 e ancora Cassazione civile sez. III, 30/11/2005, n. 26079, Cass. 20/04/2007, n. 9519, Cass. 31/05/2010, n. 13211 che stabilisce la necessità della forma scritta anche della procura finalizzata al compimento di tale denuntiatio.

Le sentenze citate specificano altresì la logica conseguenza di questo principio ovvero il divieto di prova testimoniale della denuntiatio, dovendo necessariamente rivestire la forma scritta “ad substantiam”, in quanto diretta ad assicurare esigenze di certezza anche nei confronti del terzo acquirente per l’ipotesi di mancato tempestivo esercizio della prelazione, in osservanza dell’art. 1350 c.c. Ciò in ottemperanza a quanto previsto dall’art. 2725 che stabilisce che quando, secondo la legge o la volontà delle parti, un contratto deve essere provato per iscritto, la prova per testimoni non è ammessa se non in caso di perdita incolpevole del documento.