L’articolo 5 della legge 203 del 1982 e relativa giurisprudenza. Morosità e termine di grazia dell’affittuario: lettera di contestazione deve precedere il tentativodi conciliazione previsto dalla normativa vigente

L’articolo 5, ultimo comma, della legge nazionale 203 del 1982 stabilisce che “la morosità del conduttore costituisce grave inadempimento ai fini della pronunzia di risoluzione del contratto ai sensi del secondo comma di questo articolo quando si concreti nel mancato pagamento di almeno un’annualità”.

Nello stesso senso si è espressa più volte la giurisprudenza (tra le tante, Cassazione, 20 agosto 2015, n. 17008).

Stabilisce, altresì, l’articolo 5, comma 3, della medesima legge, che è necessaria la previa contestazione del grave inadempimento della parte proprietaria che a mezzo di lettera raccomandata deve indicare le sue motivate richieste, ovvero le modalità per sanare detto inadempimento nel termine di tre mesi. Nel caso del mancato pagamento dei canoni di affitto, la stessa consiste nell’intimazione del pagamento della morosità nel suddetto termine.

Qualora allo scadere del termine permanga la morosità dell’affittuario, il proprietario adirà la Sezione Specializzata Agraria al fine di ottenere il pagamento del canone e la risoluzione del contratto, sempre previo esperimento del tentativo di conciliazione.

Ed infatti, in tema di risoluzione di contratto agrario, la contestazione delle inadempienze prevista dal terzo comma dell’articolo 5 della legge 203 del 1982 fissa una fase pregiudiziale che costituisce condizione di proponibilità della domanda giudiziale, avendo lo scopo di porre l’affittuario in condizione di provvedere, entro tre mesi dalla comunicazione, alle relative sanatorie.

Sempre alla fase pregiudiziale si riferisce anche l’articolo 11, commi da 3 a 7, del decreto legislativo 150/2011, che ha recepito il pregresso articolo 46 della legge 203/82: la norma stabilisce che chi intende proporre in giudizio una domanda relativa ad una controversia nelle materie indicate al comma 1 è tenuto ad esperire un tentativo di conciliazione avanti agli organismi competenti che hanno sostituito l’IPA (Ispettorato Provinciale Agrario).

La giurisprudenza ha sancito il principio che, nel caso di inadempimento per morosità, la raccomandata del proprietario ex articolo 5, comma 3, deve necessariamente precedere la convocazione per il tentativo di conciliazione e, quindi, formare oggetto di un atto separato ed autonomo.

Infatti il tentativo di conciliazione può avere luogo e giustificazione solo dopo l’inadempienza effettuata dal locatore ex articolo 5 citato in questo modo arrivando anche a chiarire i termini della controversia.

Pertanto, la Cassazione stabilisce che la conseguenza di quanto sopra specificato è che la domanda giudiziale di risoluzione deve essere proposta previo adempimento di cui all’articolo 5 della legge 203/82 diversamente essendo la stessa domanda improponibile e ciò anche se sia stato espletato il tentativo di conciliazione promosso mediante gli addebiti all’affittuario (Cassazione, 4 agosto 2017, n. 19496,).

Infine si precisa che l’articolo 11, comma 8, del decreto legislativo n. 150/2011 stabilisce che il Tribunale alla prima udienza, prima di ogni altro provvedimento, concede il termine di grazia all’affittuario, non inferiore a trenta giorni e non superiore a novanta, per il pagamento dei canoni scaduti, oltre a rivalutazione ed interessi. In caso di pagamento viene sanata la morosità.