Articolo 1489 del codice civile e relativa giurisprudenza La vendita di un bene gravato da oneri e diritti di terzi

 Si esclude la responsabilità del venditore sia quando il compratore ha avuto effettiva conoscenza del peso

sulla cosa sia nel caso di opere visibili e permanenti

 L’articolo 1489 del codice civile avente titolo “Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi” stabilisce che, se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo, secondo la disposizione dell’articolo 1480 c.c.

La fattispecie regolamentata dall’articolo 1489 c.c. presenta caratteri propri sia della disciplina della garanzia per evizione che della garanzia per vizi: essa, infatti, ricorre in virtù dell’affermazione di un diritto da parte di un terzo sul bene (evizione) e si estrinseca in una diminuzione della sua utilità, per effetto della presenza di un vizio.

La norma, tuttavia, è chiara nello stabilire per la sua applicabilità che i diritti reali o personali non devono essere apparenti e che il compratore non deve avere avuto conoscenza degli stessi.

Dal suddetto principio muove la sentenza di Cassazione datata 4 gennaio 2018 n. 57, che ha escluso la sussistenza di una responsabilità del venditore laddove i vincoli sui beni siano apparenti/evidenti, nel solco di costante giurisprudenza, ancorchè in presenza di una dichiarazione dello stesso venditore nel senso di escludere la sussistenza di vincoli o pesi.

Il caso su cui si è espressa la Cassazione è emblematico: il promissario acquirente chiamava in causa il promittente venditore assumendo che, poiché i terreni con vocazione edificatoria oggetto dei diversi preliminari di compravendita erano risultati asserviti a servitù non dichiarate nei preliminari, era applicabile l’articolo 1489 c.c. con conseguente riduzione del prezzo stabilito nei preliminari. Il compratore esponeva di essersi reso conto solo dopo la stipula del preliminare, in particolare a seguito di sopralluogo per il frazionamento, dell’esistenza di servitù di cui non si era fatta menzione nei contratti preliminari, vale a dire: una servitù di canalette irrigue, una servitù di linea telefonica e soprattutto una servitù di elettrodotto Enel, sottolineando altresì che il promittente venditore aveva dichiarato nei preliminari che i beni erano privi di pesi e vincoli. E tuttavia era emerso che la Corte territoriale aveva accertato alcuni elementi, invece, che rendevano inoperante l’articolo 1489 c.c. ovvero, tra gli altri, che le servitù non erano apparenti, come dimostrato dalle fotografie in atti, che l’operazione era di entità economica rilevante e il promissario acquirente era un operatore professionale altamente qualificato, caratteristica che faceva escludere che il promissario acquirente ignorasse lo stato dei luoghi. Inoltre, la dimostrazione della conoscenza dello stato di fatto emergeva dalla circostanza che, pochi mesi dopo la stipula dei preliminari, la società acquirente aveva presentato al Comune un’istanza con una planimetria allegata dalla quale emergeva la linea elettrica di alta tensione. Alla luce di quanto aveva accertato la Corte territoriale, la Suprema Corte ha escluso l’applicabilità al caso di specie della giurisprudenza secondo cui l’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dall’onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione (Cassazione del 19 gennaio 2006 n. 976). Ciò in quanto tale principio non opera sia quando il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti.

Notasi che per oneri e diritti apparenti deve intendersi che risultino da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, come era nel caso di specie. In altri termini, accertata la effettiva conoscenza e non la mera conoscibilità delle opere, una clausola che affermi che i beni sono liberi da vincoli non ha alcun valore ai fini della responsabilità del venditore. Non può pertanto applicarsi la riduzione del prezzo poichè la stessa garanzia non ha alcuna rilevanza nell’ipotesi in cui l’acquirente era a conoscenza dello stato di fatto e di diritto del bene acquistato. Pertanto, nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, la responsabilità del venditore è esclusa sia quando il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, sia nel caso di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio senza che abbia rilevanza la dichiarazione del venditore dell’inesistenza di pesi o oneri sul bene medesimo.