L’articolo 4 bis della legge 3 maggio 1982 n. 203 così come introdotto dall’art. 5 del D.lgs del 18 maggio 2001 n. 228 ha stabilito il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto al fine di garantire una continuità all’impresa agricola già affittuaria del fondo.
Con recente pronunciamento del 20 settembre 2021 (n. 25351) la Cassazione ha interpretato la norma chiarendone i presupposti che erano, peraltro, già stati delineati seppur in modo sintetico da altra precedente, e unica a quanto consta, sentenza della Suprema Corte n. 10818/2004.
Analizzando le previsioni dell’articolo di legge, utili per capire quanto, poi, statuito dalla Cassazione, si osserva che il legislatore ha scadenziato la tempistica degli adempimenti a carico del proprietario che voglia concedere alla scadenza del contratto il fondo a terzi, nei confronti del conduttore uscente e di quest’ultimo nonché le conseguenze in caso di violazione ovvero:
– il locatore deve procedere alla comunicazione mediante raccomandata con avviso di ricevimento delle offerte ricevute di affitto almeno 90 giorni prima della scadenza del contratto di affitto (comma 1);
– il conduttore che voglia esercitare la prelazione è tenuto ad offrire al locatore condizioni uguali a quelle che gli sono state comunicate entro quarantacinque giorni dal ricevimento della comunicazione di cui al 1° comma e nelle forme ivi previste (comma 3);
– la mancata comunicazione delle offerte da parte del locatore secondo quanto indicato dal comma 1 e la conseguente concessione in affitto a terzi entro i sei mesi successivi alla scadenza del contratto ovvero la concessione sempre entro sei mesi a condizioni più favorevoli di quelle comunicate al conduttore comporta il mantenimento da parte del conduttore del diritto di prelazione da esercitare nelle forme di cui al comma 3 entro il termine di un anno dalla scadenza del contratto non rinnovato (comma 4).
La norma prosegue specificando che a seguito del positivo esercizio del diritto di prelazione si instaura un nuovo rapporto di affitto alle medesime condizioni del contratto concluso dal locatore con il terzo, con conseguente sostituzione ex lege di un contraente (precedente affittuario) all’altro (terzo).
La prelazione non si applica (comma 2):
– quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare l’affitto;
– nei casi di cessazione del rapporto di affitto per grave inadempienza o recesso del conduttore ai sensi dell’articolo 5 l.n. 203/82;
– in caso di recesso del conduttore, con esclusione, quindi, della prelazione nei casi in cui il conduttore non abbia manifestato interesse a continuare l’impresa o in ragione di un comportamento dello stesso da sanzionare.
Le perplessità degli interpreti e degli operatori di settore sono state più volte individuate, oltre che per alcuni rilievi di tipo costituzionale su cui qui non ci si soffermerà, sia nella stretta tempistica indicata dalla norma, sia nella oggettiva difficoltà del conduttore di provare i presupposti della prelazione e la loro violazione.
Tale difficoltà è stata, peraltro, rilevata dalla stessa Suprema Corte con la sentenza sopra citata che a tale proposito ha rilevato la differenza tra prelazione sulla vendita di fondi, di cui alla legge 590/1965 e 817/1971 e successive modifiche ed integrazioni, in cui è d’obbligo la notifica per iscritto del preliminare e la prelazione sull’affitto in cui le trattative finalizzate alla conclusione del contratto possono avvenire anche oralmente, con conseguente difficoltà probatoria.
E tuttavia la Cassazione, attenendosi al dettato letterale della norma, ha stabilito che non può essere ritenuto sufficiente per presumere violata la prelazione la mera sottoscrizione di un contratto di affitto nei sei mesi successivi alla scadenza; d’altro canto il locatore è tenuto a comunicare al conduttore solo le offerte ricevute antecedentemente e fino al 90esimo giorno antecedente alla scadenza del contratto, mentre le offerte ricevute a partire dal 90esimo giorno non dovranno essere comunicate.
Ne deriva che la lesione del diritto di prelazione sussiste solo in caso di coesistenza delle tre condizioni la cui prova è posta a carico del conduttore ovvero che “il concedente a) abbia ricevuto (evidentemente provocate dalla manifestazione della intenzione di concedere nuovamente in affitto il fondo, il cui affitto, già disdettato, sta per scadere) offerte di affitto da parte di terzi; b) non abbia comunicato all’affittuario, almeno novanta giorni prima della scadenza del contratto, le offerte ricevute; c) abbia concesso il fondo in affitto a terzi entro i sei mesi dalla scadenza del contratto”, mentre la mancanza di una sola di esse esclude la sussistenza di tale lesione del diritto.