la disciplina della manutenzione straordinaria e ordinaria degli edifici e/o degli impianti presenti sul fondo oggetto di contratto di affitto che  ricadono nell’ambito di operatività dell’art. 1577 c.c., richiamato dal successivo art. 1621 c.c. applicabili anche ai contratti agrari (Cassazione civile sez. III, 18/04/2013, n.9459).

Le norme richiamate stabiliscono che in pendenza del rapporto il locatore è tenuto a eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie, mentre il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore se la cosa necessita di riparazioni a carico di quest’ultimo, potendo eseguire direttamente le riparazioni urgenti, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. La Cassazione per un caso riguardante le locazioni abitative non ha escluso l’indennizzabilità delle opere compiute dal conduttore in caso di mancato avviso al proprietario (Cass. 16089/2003). Sarebbe bene dunque regolare contrattualmente anche questa fattispecie.

Tengasi conto che ai sensi dell’art. 1576 c.c. il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie  eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. L’ambito delle manutenzione straordinarie può anche essere mutuato dall’art. 1005 c.c. in tema di usufrutto.

Distinta è la disciplina dei miglioramenti agrari è contenuta negli articoli da 16 a 20 della legge 3 maggio 1982 n. 203 e riguarda appunto le opere di miglioramento fondiario, le addizioni e trasformazioni degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali.

L’indennizzabilità delle opere viene condizionata al consenso del proprietario o alla richiesta all’organismo competente (ex Ispettorato provinciale).

Il consenso deve essere espresso e manifestato univocamente da parte del proprietario ma è discutibile che tale univocità sia riferibile solo alla forma scritta.

Ai sensi dell’art. 17 della medesima legge, l’affittuario che ha eseguito le opere di cui all’art. 16, comma 1, ha diritto ad una indennità corrispondente all’aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti da lui effettuati quale risultante al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato.

All’affittuario compete la ritenzione del fondo fino a quando non sia stata versata dal locatore l’indennità fissata dall’organismo competente oppure determinata con sentenza definitiva dall’autorità giudiziaria (art. 20).

La rinunciabilità preventiva al diritto ai miglioramenti può avvenire se il contratto viene redatto con l’assistenza delle associazioni di categoria e in tal senso si sono espresse sia la giurisprudenza di legittimità (ad esempio: Cass. n. 8729 del 2012), sia di merito.

Ancora recentemente la giurisprudenza ha ribadito che i due concetti debbono essere tenuti distinti: il concetto di manutenzione fa riferimento ad un qualcosa che sopravviene durante lo svolgimento del rapporto contrattuale, per cui il locatore che pretenda il ristoro di un obbligo manutentivo non osservato è tenuto a dimostrare non solo la condizione di partenza dell’immobile, ma anche che esso è stato restituito in condizioni peggiori rispetto a quelle della consegna (Cass.17/06/2016, n.12518). Anche su questo punto è bene cautelarsi.

Le opere di miglioramento invece, regolate anche dal codice civile all’art. 1592 c.c., fanno riferimento al concetto di opere ad meliorandum.