Articoli 1102 e 1108 del codice civile con relativa giurisprudenza

L’argomento dell’estensione e dei limiti della cosa comune da parte del singolo comunista ha riguardato un recente pronunciamento della Corte di Cassazione (Cassazione civile sez. II, 16/05/2019, n.13213).

È legittimo un passaggio su strada comune che venga effettuato da un comproprietario per accedere ad altro fondo a lui appartenente, non incluso tra quelli cui la collettività dei compartecipi aveva destinato la strada?

Secondo la Cassazione detto godimento è vietato, non potendosi destinare la cosa comune a vantaggio dei beni individuali, salvo vi sia il consenso dei singoli comunisti.

Il caso di specie muove da un passaggio comune costituito a favore di fondi divisi a mezzo di atto pubblico di donazione e divisione.

Più precisamente l’atto di donazione e divisione ha previsto quale “patto espresso” la costituzione di una stradina a servizio specifico delle particelle “costituenti le quote di divisione”, con un “collegamento funzionale solo con le unità immobiliari…indicate”. Tuttavia, due proprietari delle particelle a suo tempo divise avevano iniziato a godere della stradina in comunione a vari soggetti, destinando la strada quale passaggio anche a favore di particelle distinte da quelle espressamente indicate dall’atto di divisione e per fare ciò avevano abbattuto una palizzata di delimitazione.

Pertanto gli altri comproprietari promuovevano azione negatoria di servitù, azione che, precisa la Cassazione, non è solo vertente all’accertamento della pretesa servitù ma anche all’eliminazione della situazione antigiuridica posta in essere dal terzo, mediante la rimozione delle opere lesive del diritto di proprietà dal medesimo realizzate, allo scopo di ottenere la effettiva libertà del fondo, così da impedire che il potere di fatto del terzo stesso corrispondente all’esercizio di un diritto, protraendosi per il tempo prescritto dalla legge, possa comportare l’acquisto per usucapione di un diritto reale su cosa altrui (cfr. ad esempio Cass. n. 16495 del 05/08/2005).

Nella stessa sentenza si specifica che il passaggio sulla stradina utilizzata dai soggetti per giungere a fondi distinti da quelli per cui la stessa è posta al servizio veniva ottenuto mediante un varco creato in una palizzata e che l’esercizio di detto passaggio a carico della strada poteva essere suscettibile di dare luogo con il passare del tempo all’acquisto di servitù per usucapione. Questi due elementi sono stati ritenuti fondanti l’azione “negatoria servitutis”.

La Corte di Cassazione nega la sussistenza di un diritto di passaggio a favore dei fondi distinti, pur di proprietà di alcuni dei comunisti, da quelli nei confronti dei quali era stato predisposto il passaggio, mutuando detto principio dagli articoli n. 1108 e 1102 c.c.

In particolare l’articolo 1102 c.c. stabilisce l’utilizzo della cosa comune da parte di ciascun partecipante, purché non venga alterata la destinazione e il comproprietario non impedisca agli altri di farne parimente uso secondo il loro diritto, mentre l’articolo 1108 c.c. stabilisce al comma 2che è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune o per le locazioni superiori a nove anni.

Ai sensi dei suindicati articoli la Cassazione ha ritenuto che non si può porre in essere alcuna forma di servitù a carico della cosa comune se non con il consenso di tutti i compartecipi, né può farsi alcun uso della strada comune più intenso ed idoneo a mutarne la destinazione.

Ciò sulla linea di quanto già espresso dalla Corte di Appello, che con sentenza in riforma del primo grado, ha in particolare osservato come vi sia stata un’apertura del varco sulla strada, tale da mutare la destinazione della cosa.

Specifica poi la Suprema Corte che il titolo contrattuale sopra individuato di donazione e divisione non si pone certo in contrasto con gli articoli n. 1102 e 1108 c.c., anzi implicitamente ne afferma l’applicabilità, senza che per ciò vi fosse un divieto pattizio.

Richiama, tra l’altro, l’indirizzo giurisprudenziale in tema di condominio ma riferibile anche alla comunione non condominiale, secondo cui il condomino il quale utilizza una parte comune modificandola per dare accesso a un fabbricato contiguo estraneo al condominio anche se di esclusiva proprietà altera la destinazione della parte comune della cosa exarticolo 1102 c.c.comportandone, per la possibilità di far usucapire al proprietario del fabbricato contiguo una servitù, lo scadimento ad una condizione deteriore rispetto a quella originaria (Cass. n. 23608/2006 o Cass. n. 24243/2008, Cass. n. 369/1995).

Sempre alla luce della giurisprudenza in tema di condominio l’uso della parte comune per creare un accesso a favore di parte esclusiva è legittimo, ai sensi dell’articolo n. 1102 c.c., se l’unità del condomino avvantaggiata è inserita nel condominio, fermi gli altri limiti, in quanto, pur realizzandosi un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non si esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non si altera la destinazione, restando esclusa la costituzione di una servitù per effetto del decorso del tempo (Cass. n. 24295 del 14/11/2014); inoltre per la creazione di una servitù a carico del condominio è richiesto il consenso di tutti i partecipanti alla comunione risultante da atto scritto a pena della nullità (Cass. 3867/1986).

Alla luce di quanto sopra, quindi, il diritto del partecipante alla cosa comune non può estendersi a vantaggio di entità immobiliari estranee alla comunione e al condominio.